| Консультант Плюс | Готовое решение | Актуально на 18.06.2025 |
|---|
Когда переходит право собственности на товар по сделкам, заключаемым на основании агентского договора
Это зависит прежде всего от вида приобретаемого имущества и условий сделки, которую заключает агент, действуя на основании агентского договора. Дело в том, что сам агентский договор не предусматривает отчуждение имущества, но дает агенту право совершать по поручению принципала различные сделки (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). А уже эти сделки могут, в свою очередь, предусматривать как отчуждение имущества принципала, так и приобретение имущества в его собственность.
Специальных правил, устанавливающих момент перехода права собственности на имущество по сделкам, заключенным агентом, Гражданский кодекс РФ не предусматривает. Поэтому можно руководствоваться общими правилами, определяющими этот момент для сделок с движимым и недвижимым имуществом. Они гласят, что право собственности на приобретаемые по договору движимые вещи переходит в момент их передачи, а на недвижимость - с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за приобретателем данного права. Иное может быть предусмотрено законом, а в случае с движимым имуществом еще и договором (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ).
|
Необходима ли агенту доверенность для регистрации права собственности принципала на недвижимость, приобретенную в рамках исполнения агентского договора Если стороны договорились, что документы на госрегистрацию права собственности принципала на недвижимость, приобретенную агентом для принципала, должен подать агент, полагаем, агенту понадобится доверенность для этого. Объясняется это по-разному в зависимости от модели агентского договора (от чьего имени действовал агент). Если агент действует от имени принципала, принципал обязан (за исключением некоторых случаев) выдать агенту доверенность на совершение юридических действий, указанных в агентском договоре (п. 1 ст. 975, ст. 1011 ГК РФ). Полномочия, связанные с госрегистрацией прав на недвижимость, на практике могут прописываться в общей доверенности на совершение сделок агентом. И если она нотариально удостоверена, такая доверенность, полагаем, подойдет для подтверждения полномочий агента при обращении за госрегистрацией права собственности принципала (ч. 4 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Если агент действует от своего имени, по смыслу п. 2 ст. 182 ГК РФ агент, заключающий договор от своего имени, не является представителем того лица, в интересах которого он действует (принципала). То есть доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимости агенту в данном случае не нужна. Но для подачи заявления и документов для госрегистрации права собственности принципала агенту, полагаем, потребуется доверенность от принципала, удостоверенная нотариально, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Полагаем, возможен и другой вариант оформления полномочий агента - включение их непосредственно в агентский договор. Тогда к такому договору будут применяться правила о доверенности, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений. Это значит, что он должен быть нотариально удостоверен, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 185, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). |
|---|
Дополнение Готового решения
Рассмотрим, как это работает, на примере ситуации, когда агент приобретает товары для принципала и выполняет юридические и иные действия, связанные с передачей таких товаров (например, принимает груз, подписывает акты приема-передачи). В зависимости от условий агентского договора он может действовать как от имени принципала, так и от своего имени (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). При этом в обоих случаях с момента передачи товаров (или иного момента, предусмотренного законом или договором) право собственности переходит именно к принципалу, даже если фактически товар был передан агенту. Если агент действует от имени и за счет принципала, то такой вывод следует из п. 1 ст. 1005 ГК РФ, который предусматривает, что все права и обязанности по совершенной агентом сделке в этом случае возникают непосредственно у принципала. Если же агент действует за счет принципала, но от своего имени, то право собственности также возникает у принципала в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ, который по общему правилу применяется к отношениям из такого агентского договора (ст. 1011 ГК РФ).
|
Что делать принципалу, если агент не зарегистрировал право собственности принципала на недвижимость, приобретенную в рамках исполнения агентского договора Если договором установлена обязанность агента обеспечить регистрацию права собственности принципала на приобретенную недвижимость (подготовить и подать документы в регистрирующий орган), но он ее не исполнил, за ненадлежащее исполнение обязательства агента можно привлечь к ответственности. Например, потребовать возмещения убытков на основании п. 1 ст. 393 ГК РФ, неустойки (если она предусмотрена законом или договором). Также принципал может обратиться с заявлением о госрегистрации своего права собственности на приобретенное имущество. Это право не зависит от того, действовал ли агент при покупке недвижимости от имени принципала или от своего имени. В случае с агентским договором по модели поручения (агент действует от имени и за счет принципала) права и обязанности по сделке возникают у принципала в силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ. Принципал в силу п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 549 ГК РФ приобретает право собственности на недвижимость на основании договора купли-продажи, который заключает агент от имени принципала. А значит по смыслу п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости принципал как правообладатель и сторона договора купли-продажи может подать заявление о госрегистрации своего права. Применительно к агентскому договору, заключенному по модели комиссии (агент действует от своего имени, но за счет принципала), право принципала обратиться за регистрацией объясняется следующим. Природа отношений по указанному договору такова, что агент в силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ действует хотя и от своего имени, но в интересах принципала и за его счет, а право собственности на имущество на основании п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ переходит непосредственно от третьего лица (продавца) к принципалу. Регистрация перехода права собственности в этом случае происходит в обычном порядке. Правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости). При этом если агент действовал от своего имени и указан как покупатель в договоре купли-продажи недвижимости, то принципалу следует предоставить в регистрирующий орган также и агентский договор, чтобы подтвердить, что недвижимость приобретена по поручению и в интересах принципала и именно он является правообладателем в силу п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ. Какие последствия наступят, если агент зарегистрирует на себя право собственности на недвижимость, приобретенную для принципала Основное последствие госрегистрации перехода права собственности на объект к агенту, а не принципалу, заключается в том, что для всех третьих лиц собственником недвижимости является лицо, указанное в реестре, то есть агент. Он может даже продать это имущество, и приобретатель, который полагался на данные реестра, будет считаться добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у агента права на отчуждение спорного объекта. Оспорить зарегистрированное право можно только через суд (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Представляется, что ситуация, когда право зарегистрировано за агентом, возможна, если агент при совершении сделки купли-продажи действовал от своего имени и за счет принципала (то есть агентирование было по модели комиссии) и скрыл от регистрирующего органа, что приобрел недвижимость, действуя на основании агентского договора. В данной ситуации принципалу придется защищать свои права в суде. Полагаем, он может потребовать признания недействительной сделки агента по обращению за регистрацией права собственности и применения последствий недействительности сделки. Оспорить сделку в данной ситуации можно в соответствии со ст. 168 ГК РФ как нарушающую требования закона, а именно ст. 10 ГК РФ, которая запрещает злоупотребление правом. |
|---|
|
См. также:
|
|---|
