Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе

Дополнение Готового решения

Судебная практика: продавец должен будет вернуть аванс покупателю независимо от причин, по которым не исполнено обязательство

Суды считают, что аванс засчитывается в будущие платежи, но не выполняет обеспечительную функцию. Его нужно вернуть независимо от причин, по которым не исполнено обязательство. Чтобы обеспечить соблюдение договора покупателем, нужно выбрать другой способ, например задаток.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

Дополнение Готового решения

Можно ли для внесения аванса по договору купли-продажи недвижимости использовать банковскую ячейку

Если вы хотите использовать банковскую ячейку для передачи денег в счет аванса по договору купли-продажи недвижимого имущества, то необходимо учитывать следующее.

Способа расчетов "через банковскую ячейку" не существует, законодательством он не предусмотрен. Расчеты могут быть наличными или безналичными (п. 1 ст. 140 ГК РФ). Платеж "через банковскую ячейку" означает, что вы выбрали расчет наличными деньгами. Использование ячейки в данном случае является лишь способом хранения денег до определенного момента. То, что расчеты по договору предполагают взаимодействие сторон с банком, не делает временную блокировку доступа получателя к деньгам особой формой расчета, потому что отношения с банком в данном случае регулируются нормами не о расчетах, а о хранении ценностей в индивидуальном банковском сейфе или об аренде, в зависимости от условий договора с банком (п. п. 1, 4 ст. 922 ГК РФ).

Для физлиц этот формат отношений допустим и практикуется. Но для юридических лиц и предпринимателей такой способ взаимодействия в процессе расчетов хотя прямо и не запрещен, но практически неисполним без нарушения законодательства и к тому же сопряжен с рисками.

Дело в том, что при расчетах наличными организации должны соблюдать правила, касающиеся лимита расчетов наличными, целей расходования наличных и выдачи денег под отчет, а также установленный порядок наличных расчетов и пр. Причем правила эти (за исключением лимита) действуют и для расчетов с гражданами. То есть при взаимодействии "через ячейку" организации все равно придется фиксировать хозяйственную операцию так же, как если бы деньги просто вносились в кассу продавца/выдавались из кассы покупателя.

Кроме того, на каждом из этапов передачи "через ячейку", от выдачи представителю покупателя до внесения в кассу продавца, существует риск утраты или хищения наличных.

Если вам необходимо обеспечить временное блокирование (депонирование) денежных средств в банке, можно использовать аккредитив или договор эскроу. Последний применим и для депонирования наличных денег у третьего лица, не обязательно банка (п. п. 1, 3 ст. 926.1 ГК РФ). Для того чтобы продавец мог получить денежные средства без дополнительных действий со стороны покупателя, вам также может подойти такая форма расчетов, как инкассо. А для обеспечения обязательств продавца по передаче имущества и денежных обязательств покупателя рассмотрите общие способы обеспечения исполнения обязательств.

Пример условия об авансе

1.1. Покупатель обязуется единовременно осуществить предоплату в размере 100% стоимости нежилого помещения - 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб., в том числе НДС - 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., в срок не позднее 25 апреля 2025 г.

1.2. Расчеты по договору должны осуществляться в безналичном порядке платежными поручениями.

1.3. Проценты на сумму аванса не начисляются и не уплачиваются.

1.4. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

Как согласовать в договоре купли-продажи квартиры условие о выплате аванса

Согласуйте условие в общем порядке.

Пример условия об авансе.

1.1. Покупатель обязан осуществить предоплату в размере 50% стоимости квартиры - 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) руб. в течение 3 (трех) рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 50% стоимости квартиры - 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) руб. покупатель обязан внести в течение 3 (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

1.2. Оплата по договору должна осуществляться в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

1.3. Проценты на сумму аванса не начисляются и не уплачиваются.

1.4. Обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Дополнение Готового решения

Как согласовать условие об авансе, если договором купли-продажи недвижимости предусмотрена оплата по аккредитиву

В договоре купли-продажи недвижимого имущества, который предусматривает оплату по аккредитиву, можно согласовать условие об авансе. Полагаем, что такой порядок оплаты, как аванс, может сочетаться с такой формой расчетов, как расчеты по аккредитиву.

Вы вправе выбрать разные формы безналичного расчета для аванса и основного платежа, это не будет противоречить положениям ст. 862 ГК РФ.

Так, вы можете предусмотреть в договоре, что часть цены уплачивается авансом путем перечисления денежных средств на счет продавца платежным поручением, а оставшаяся часть - по аккредитиву. В этом случае условие об авансе нужно согласовать с учетом общих рекомендаций, изложенных в настоящем Готовом решении. А для остальной суммы согласовать условие о расчетах по аккредитиву.

Если для аванса вы также выбрали аккредитивную форму расчета, учтите, что исполнение (раскрытие) аккредитива по частям не предусмотрено положениями § 3 гл. 46 ГК РФ и гл. 6 Положения о правилах перевода денежных средств. Поэтому в рамках вашей сделки будет два аккредитива - на аванс и окончательный расчет.

Чтобы согласовать условие об авансе в таком договоре, пропишите, что покупатель уплачивает сумму аванса с использованием аккредитива. В остальном руководствуйтесь рекомендациями, изложенными в настоящем Готовом решении, и рекомендациями о том, как составить договор с расчетами по аккредитиву.

На что обратить внимание при согласовании условия об авансе по договору купли-продажи недвижимости, если на стороне продавца или покупателя выступают несколько лиц

При согласовании условия об авансе в договоре купли-продажи с множественностью лиц на стороне продавца прямо укажите, кому именно из продавцов покупатель должен внести сумму аванса и в каком размере. Например, вся сумма может быть перечислена одному из сособственников. Либо половина аванса перечисляется одному сособственнику, а вторая половина - другому. Если условие об этом не согласовать в договоре, то каждый из продавцов в силу ст. 321 ГК РФ может в равной доле с другими потребовать от покупателя внесения аванса, если из правовых актов не вытекает иное.

Однако если обязательство связано с предпринимательской деятельностью, то по общему правилу требования продавцов являются солидарными. В таком случае любой продавец вправе потребовать уплаты аванса в полном объеме, а покупатель может внести аванс любому продавцу (п. 2 ст. 322, п. п. 1, 3 ст. 326 ГК РФ).

При согласовании условия о внесении аванса со множественностью лиц на стороне покупателя прямо укажите, кто из них и какую именно сумму аванса должен внести продавцу. Например, можно указать, что аванс платит один из покупателей. Если не предусмотреть условие о порядке внесения аванса, то каждый покупатель обязан перечислить аванс в равной доле с другими в силу ст. 321 ГК РФ, если из правовых актов не вытекает иное.

Но если обязательство связано с предпринимательской деятельностью, то по общему правилу обязательства покупателей являются солидарными. В этом случае продавец вправе требовать оплаты аванса от любого из покупателей либо от всех, причем как полностью, так и в части суммы аванса (п. 2 ст. 322, п. 1 ст. 323 ГК РФ).

В остальном при согласовании условия об авансе вы можете учесть рекомендации, изложенные в настоящем Готовом решении.

Кроме того, в силу диспозитивности положений ст. ст. 321, 322 ГК РФ можно предусмотреть собственные правила исполнения обязательства по возврату аванса на случай, если оно возникнет (например, в случае расторжения договора). Для этого укажите, кто, в каком размере и кому возвращает аванс. Так, если множественность лиц на стороне покупателя, можно указать, что продавец возвращает полученные суммы в определенный срок тем покупателям, от кого их получил, и в том размере, в каком получил.