См. Договор купли-продажи земельного участка. Создание и экспертиза в Конструкторе договоров
Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
Составьте договор в виде одного документа, который подписан сторонами. Иначе договор будет недействительным.
Обязательно укажите в нем предмет (сведения об участке, как минимум кадастровый номер) и цену. Это существенные условия, без них договор не считается заключенным.
Уделите внимание описанию состояния участка и обстоятельств, которые могут влиять на его стоимость (например, наличие обременений, несанкционированного захоронения опасных веществ и др.). В интересах продавца показать, что покупатель знает о таких обстоятельствах, но все равно решил заключить договор.
Учтите, что есть ряд условий, которые включать в договор нельзя. Например, право продавца на обратный выкуп участка.
Оглавление:
1. В какой форме нужно составить договор и надо ли его регистрировать
2. Какие условия являются существенными для договора купли-продажи земельного участка
3. Как описать обременения и ограничения по использованию участка в договоре
4. Как согласовать порядок оплаты и на что он влияет
5. Как описать состояние участка
6. Как согласовать порядок передачи участка
7. Какие условия нельзя включать в договор
1. В какой форме нужно составить договор и надо ли его регистрировать
Дополнение Готового решения
Какие существуют особенности покупки земельного участка иностранными компаниями
Иностранные компании могут участвовать в гражданско-правовых отношениях с российскими юрлицами, в том числе участвовать в сделках по покупке земельных участков, за исключением определенных законом случаев. Например, будет ничтожной сделкой покупка иностранной компанией участка, находящегося на приграничных или иных особых территориях, так как такие участки не могут находиться в собственности иностранных юрлиц (п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 ЗК РФ, п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
К договору купли-продажи участка с участием иностранной компании применяется право РФ (п. 2 ст. 1213 ГК РФ).
Со 2 марта 2022 г. установлены временные ограничения, касающиеся в том числе определенных сделок с земельными участками, заключаемых иностранными и связанными с ними компаниями. Речь идет, в частности, о покупке участка иностранной или российской компанией, которая является лицом недружественного иностранного государства (пп. "а" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81). Исключение составляют Специальные иностранные лица (п. 12 Указа Президента РФ от 05.03.2022 N 95).
Для заключения таких сделок необходимо разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (пп. "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81).
С 7 сентября 2022 г. сделки по покупке земельных участков юрлицами, являющимися лицами недружественных иностранных государств, разрешены бессрочно (Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 07.09.2022 N 85).
Составьте договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Договор не надо регистрировать в Росреестре, но его нужно передать туда, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Договор представляют в орган регистрации в электронной форме (ч. 1.6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).
Договор оформите по числу лиц, которые участвуют на стороне покупателя и продавца.
Заключить договор можно через Единый портал госуслуг, в том числе с помощью Единой цифровой платформы подписания и хранения документов (пп. "о" п. 1, п. 21 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 N 861).
Дополнение Готового решения
Что нужно указать в доверенности на заключение договора купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
В доверенности на заключение договора купли-продажи земельного участка между юридическими лицами укажите те же сведения, которые необходимо указать в любой доверенности от имени юридического лица. Учитывайте, что, поскольку переход права собственности на имущество в вашем случае подлежит госрегистрации, доверенность на заключение договора купли-продажи земельного участка нужно нотариально удостоверить (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Полномочия представителя можно описать широко. Например, указать, что у представителя есть право заключать договоры купли-продажи земельных участков, определяя по своему усмотрению условия договора, и выполнять все действия, связанные с данным поручением. Но, чтобы снизить риск злоупотреблений со стороны представителя, рекомендуем конкретизировать условия заключаемых договоров. В частности, вы можете указать:
• характеристики земельного участка, в отношении которого может быть заключен договор купли-продажи. Например, указать кадастровый номер, если участок, который приобретается, уже известен, а если еще нет конкретного объекта, то его площадь (допустимые границы - минимальная и максимальная), вид разрешенного использования, территорию, в пределах которой должен быть приобретен земельный участок;
• ограничения суммы сделки;
• конкретного контрагента, с которым заключаете договор, если он уже известен.
Кроме того, вы можете предусмотреть полномочия представлять интересы организации при регистрации перехода прав в отношении земельного участка. В этом случае учитывайте также требования к оформлению доверенности для госрегистрации прав на недвижимость.
См. также: Как организации зарегистрировать (оформить) переход права собственности на земельный участок
2. Какие условия являются существенными для договора купли-продажи земельного участка
Существенные условия договора купли-продажи земельного участка - это:
• предмет (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ);
• цена (ст. 555 ГК РФ);
• условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Если не согласовать их, договор по общему правилу не считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.1. Как согласовать предмет договора
Укажите, что продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Также опишите участок, который продается, - укажите данные, которые позволяют определенно установить его, иначе договор не будет считаться заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Для индивидуализации участка достаточно указать его кадастровый номер (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Но мы рекомендуем указать и другие данные участка. Если, например, в кадастровом номере будет допущена опечатка, они могут помочь установить, о каком объекте идет речь.
Укажите следующие данные:
• адрес или описание местоположения;
площадь (кв. м);
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.
2.2. Как согласовать цену земельного участка
Согласуйте цену в твердой сумме или установите в договоре порядок ее определения. Например, установите цену за единицу площади - квадратный метр, гектар или сотку земли. Тогда цена будет определяться исходя из фактического размера земельного участка (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Обратите внимание, что цена не может включать НДС, так как купля-продажа земельного участка не облагается этим налогом (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Не рекомендуем указывать такую цену, которая существенно ниже кадастровой или рыночной цены вашего участка. Такая цена может свидетельствовать об убыточности сделки для продавца. Если это нарушит интересы третьих лиц, то сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Если вы согласовываете цену за участок земли сельскохозяйственного назначения, убедитесь, что в договоре цена указана не ниже той цены, которая была предложена органам власти для реализации их преимущественного права на покупку такой земли. Иначе сделка купли-продажи будет ничтожной (п. п. 1, 3, 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Дополнение Готового решения
Необходимо ли проведение оценки перед куплей-продажей земельного участка у юридического лица
Ни ст. ст. 424, 555 ГК РФ, ни ст. 37 ЗК РФ не требуют проведения оценки для определения цены договора, в том числе перед куплей-продажей земельного участка у юридического лица.
Проведение оценки может быть необходимым, если в вашем случае есть дополнительные обстоятельства, в которых закон требует ее проведения. Например, если вы планируете приобретать земельный участок за счет средств ипотечного кредита, предоставляемого под залог этого участка, и есть спор о стоимости участка как предмета ипотеки, то проведение оценки обязательно (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
Если оценка земельного участка перед его куплей-продажей не является обязательной, ее проведение тем не менее может быть целесообразным по соглашению сторон. Например, если стороны хотят точнее определить цену и избежать продажи участка по цене ниже рыночной стоимости, поскольку в некоторых случаях это может повлечь риски.
См. также:
• Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
• В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
3. Как описать обременения и ограничения по использованию участка в договоре
Рекомендуем указать все обременения и ограничения по использованию, которые есть у участка. Например, сервитут, залог, аренду. Также напишите, находится ли участок под арестом и есть ли в отношении него судебный спор.
Такое условие - в интересах обеих сторон. Дело в том, что продавец при заключении договора должен дать покупателю информацию об обременениях и ограничениях в отношении участка (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Указав все в договоре, продавец выполнит свою обязанность. Покупатель же с большей вероятностью получит полную информацию об объекте. Конечно, сведения об обременениях (например, об ипотеке, аренде) он может найти в ЕГРН (п. 72 Порядка ведения ЕГРН). Но не всегда. Так, не регистрируется краткосрочная аренда на срок меньше года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). И залог может возникнуть, когда данных о нем нет в ЕГРН, например с момента регистрации права собственности на построенное в кредит здание (п. 1 ст. 64.2 Закона об ипотеке).
Если обременений и ограничений по использованию участка нет, это также рекомендуем оговорить. Причем в интересах покупателя сделать это в форме заверений продавца об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения договора. Если потом выяснится, что продавец дал покупателю заведомо ложную информацию, покупатель будет вправе требовать уменьшить цену или расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ, ст. 431.2 ГК РФ).
См. также:
• Какие обременения и ограничения прав могут быть у земельного участка и как о них узнать
• Что нужно знать о сервитуте на земельный участок
4. Как согласовать порядок оплаты и на что он влияет
Вы можете предусмотреть разные варианты оплаты: предоплату (полную или частичную) или оплату после передачи участка.
Укажите срок оплаты - конкретную дату или истечение периода времени. Иначе покупатель по общему правилу должен будет оплатить участок в течение семи дней с момента предъявления такого требования продавцом (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Вы можете предусмотреть, что покупатель оплачивает участок с рассрочкой платежа. Например, что часть оплаты он вносит уже после регистрации перехода права собственности на участок. Чтобы такой договор считался заключенным, в нем наряду с другими существенными условиями нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
При этом вы можете указать, что на сумму рассрочки покупатель должен уплатить продавцу проценты с момента передачи ему участка. В ином случае потребовать с покупателя проценты можно только с момента просрочки оплаты (п. 4 ст. 488 ГК РФ).
Дополнение Готового решения
Что нужно согласовать сторонам договора купли-продажи земельного участка при отсрочке платежа
Чтобы согласовать отсрочку платежа в договоре купли-продажи земельного участка, можно руководствоваться общими правилами и рекомендациями по согласованию условия о постоплате. При этом рекомендуем указать в договоре:
• информацию о том, что земельный участок не находится в залоге у продавца до его полной оплаты, если стороны договорились об этом. В отсутствие подобного указания участок будет считаться находящимся в залоге (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Возникнет ипотека в силу закона, которую необходимо будет зарегистрировать;
• рассматривается ли отсрочка платежа как предоставление покупателю коммерческого кредита.
Пример условия:
"1. Покупатель обязуется оплатить земельный участок в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к нему.
2. Земельный участок не признается находящимся в залоге у продавца.
3. Проценты за пользование коммерческим кредитом не начисляются".
Учтите, если вы согласуете оплату земельного участка через определенное время после его передачи покупателю, в том числе в рассрочку, то участок признается находящимся в залоге у продавца до его полной оплаты, если иное не предусмотреть в договоре (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). То есть по умолчанию возникает ипотека в силу закона, которую нужно зарегистрировать.
См. также: Условие о рассрочке
5. Как описать состояние участка
Укажите, что участок соответствует обычным требованиям и пригоден для использования в соответствии с категорией земли и видом разрешенного использования.
Вы также можете в договоре оговорить недостатки участка. Например, что у него неровная поверхность или что на нем есть строительный мусор, поросль.
Если эти недостатки есть и их не указать, то покупатель будет вправе предъявить продавцу требования, которые связаны с ненадлежащим качеством недвижимости, вплоть до отказа от исполнения договора (п. п. 1, 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ).
Дополнение Готового решения
Судебная практика: выявить недостатки переданной покупателю недвижимости важно в срок, установленный ст. 477 ГК РФ
Суды считают, что к требованиям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются сроки, установленные общими положениями ст. 477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе. В частности, двухлетний срок со дня передачи товара покупателю, который применяется по умолчанию в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ.
Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.
6. Как согласовать порядок передачи участка
Обязательно документально зафиксируйте передачу участка продавцом и его принятие покупателем (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Как правило, для этого составляют акт приема-передачи. Однако если участок передается сразу при заключении договора, то можно избежать составления акта. Для этого укажите в договоре, что он подтверждает передачу участка.
Рекомендуем в договоре предусмотреть действия покупателя, которые он должен совершить, чтобы принять участок. Например, осмотреть его до приемки и зафиксировать недостатки участка, если он их обнаружит. Если действия покупателя не указать в договоре, он должен будет принять участок в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 484 ГК РФ).
Передать участок покупателю можно как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на него. Выбранный вариант отразите в договоре.
См. также: Как оформить передачу недвижимого имущества по договору купли-продажи
7. Какие условия нельзя включать в договор
Вы не можете включить в договор условия, которые:
1) устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
2) ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе его ипотеку, передачу в аренду, совершение с ним иных сделок;
3) ограничивают ответственность продавца в случае, когда третьи лица предъявляют права на участок.
Эти условия ограничивают права покупателя и являются недействительными (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Образец договора купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
Образец договора купли-продажи земельного участка с условием оплаты по аккредитиву
См. также:
• Какие требования предъявляются к сделкам с недвижимостью
• Нужно ли регистрировать договор купли-продажи земельного участка
------------------------------------------------------------------
