Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами

КонсультантПлюс | Готовое решение | Актуально на 02.03.2026

Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами

Обязательно составьте его в виде одного письменного документа.

Самое главное - согласовать существенные условия договора. Укажите кадастровый номер квартиры, ее цену. Стоит включить в договор и другие ее характеристики: площадь, этаж, адрес и т.п.

Если в квартире живут люди и сохраняют право ею пользоваться, укажите этих людей и их права на жилье. Это обязательно, иначе договор будет незаключенным.

Определите, как будет платить покупатель и в каком порядке передается квартира.

Прочие условия определите по своему усмотрению с учетом общих положений о купле-продаже.

Оглавление:

1. В какой форме составить договор и нужно ли его регистрировать

2. Какие условия являются существенными для договора купли-продажи квартиры

3. Как описать квартиру

4. Как согласовать порядок оплаты

5. Как согласовать порядок передачи квартиры

1. В какой форме составить договор и нужно ли его регистрировать

Составьте договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Иначе он будет недействительным. Заключить договор можно через Единый портал госуслуг, в том числе с помощью Единой цифровой платформы подписания и хранения документов (ст. 550 ГК РФ, пп. "о" п. 1, п. 21 Положения о Едином портале госуслуг).

Закон не содержит общего требования нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости, но вы с контрагентом можете сделать это по желанию (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Дополнение Готового решения

Судебная практика: отсутствие печати юрлица на договоре купли-продажи недвижимости не свидетельствует о несоблюдении требований к форме договора

По мнению суда, поскольку законом не предусмотрено обязательное скрепление печатями подписанного сторонами договора, отсутствие печати на нем не может являться основанием для признания его недействительным.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

Обратите внимание, что п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривающий необходимость регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, не применяется (ч. 1, 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Договор не надо регистрировать, но его нужно представить в орган регистрации прав, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к покупателю (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

См. также:

Что нужно знать о письменной форме договора
Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость
Как организации зарегистрировать права на недвижимость

2. Какие условия являются существенными для договора купли-продажи квартиры

Существенные условия у этого договора такие же, как у любого договора купли-продажи недвижимости.

Сверх этого для договора купли-продажи квартиры существенным является еще одно условие. Это перечень лиц, которые проживают в квартире и по закону сохраняют право ею пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть. Например, это наниматели квартиры (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).

Если какое-либо из существенных условий не согласовано, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

См. также: В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным и какие последствия это влечет

3. Как описать квартиру

Прежде всего нужно указать сведения, которые индивидуализируют квартиру. Но рекомендуем привести и другую информацию о ней. Так вам будет проще идентифицировать ее в отношениях с другой стороной, фиксировать во внутренних документах и ссылаться на нее в переписке.

Для индивидуализации укажите кадастровый номер квартиры. Если вы укажете только его, этого будет достаточно, чтобы договор считался заключенным (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Однако рекомендуем указать еще и другие данные, в частности площадь квартиры (общую и можно отдельно жилую), адрес. На практике в договоре указывают также количество комнат, сведения о других помещениях (кухня, балкон, санузел) и этаж, на котором расположена квартира. Эти данные можно взять из выписки из ЕГРН.

Дополнение Готового решения

Как составить между юрлицами договор купли-продажи части квартиры как самостоятельного объекта недвижимости

Составить договор купли-продажи части квартиры можно в целом по тем же правилам, что изложены в данном Готовом решении. Но нужно учитывать особенности, обусловленные продаваемым объектом. Полагаем, объектом по данному договору будет являться учтенная в кадастре недвижимости часть квартиры в виде комнаты. Это обусловлено следующим.

По смыслу п. 1 ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в отношении имущества, которое является недвижимой вещью в понимании ст. 130 ГК РФ. Помещения, в том числе жилые, относятся к недвижимости, если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Жилыми являются изолированные помещения, пригодные для проживания граждан. К ним относятся в том числе квартира, часть квартиры, комната. При этом комната является той частью квартиры, сведения о которой вносятся в кадастр недвижимости. И именно комната используется для непосредственного проживания граждан, остальные помещения в квартире являются вспомогательными и предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием к квартире. Данные выводы следуют из п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, ч. 2 ст. 15, п. п. 2, 3 ч. 1, ч. 3, 4 ст. 16 ЖК РФ, п. 23 ч. 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости.

В договоре купли-продажи нужно указать данные, позволяющие определенно установить комнату, подлежащую передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ). Для ее индивидуализации достаточно указать кадастровый номер (см. Позицию ВАС РФ). Также приведите данные, которые позволят определить расположение комнаты в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ). Например, вы можете указать кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, и описание местоположения комнаты. Эти сведения содержатся в кадастре недвижимости, входящем в состав ЕГРН (п. 1 ч. 2 ст. 7, п. п. 3, 8 ч. 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости). Рекомендуем указать и другие данные о комнате, в частности ее адрес, площадь, этаж.

Как и при продаже квартиры, существенным условием договора купли-продажи части квартиры является перечень лиц, которые проживают в этом жилом помещении и по закону сохраняют право им пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

Вы также можете зафиксировать в договоре заверения об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения, исполнения и/или прекращения договора, и установить неустойку за их недостоверность (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В частности, в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно включить заверение, что собственники остальных комнат в квартире не выразили намерения приобрести продаваемую комнату на предложенных условиях в течение месяца со дня извещения.

Дополнительно рекомендуем указать в договоре:

на каком основании она принадлежит продавцу. Для этого обычно указывают вид права продавца и реквизиты документа, по которому он его приобрел (договора купли-продажи или участия в долевом строительстве, решения суда и т.п.). Это подтвердит, что продавец правомочен продавать квартиру, в частности, как ее собственник (п. 1 ст. 288 ГК РФ);
есть ли обременения или ограничения прав на нее и какие (например, ипотека). Если обременения есть и вы укажете их в договоре, то подтвердите, что покупатель согласен принять квартиру с ними. Это значит, что он не сможет потребовать уменьшить цену или расторгнуть договор из-за наличия обременений (п. 1 ст. 460 ГК РФ);
в каком она состоянии: пригодна ли для проживания, есть ли у нее особенности. Так, продавец мог сделать в квартире ремонт или, напротив, у нее могут быть недостатки (к примеру, аварийные коммуникации), даже при наличии которых покупатель согласен на покупку. Если их оговорить в договоре, продавец не будет за них отвечать (п. 1 ст. 469, п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Дополнение Готового решения

Как прописать в договоре купли-продажи квартиры между юридическими лицами условие о том, что квартира продается в жилом доме, признанном аварийным

Если продаваемая квартира расположена в жилом доме, признанном аварийным, рекомендуем прямо указать об этом в договоре, а также привести реквизиты правового акта, которым дом признан аварийным.

Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции должны содержаться в выписке, содержащей общедоступные сведения ЕГРН (ч. 7 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости). Но указание в договоре будет прямым подтверждением того, что продавец уведомил покупателя, а покупатель при заключении договора знал об этом обстоятельстве.

Пример условия:

"Продавец уведомил покупателя о том, что многоквартирный дом по адресу: г. Энск, пер. Далевского, д. 15, в котором находится продаваемая квартира, признан аварийным Постановлением Администрации города Энска от 22.05.2025 N 1234 "О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

4. Как согласовать порядок оплаты

Условия об оплате (форма расчетов, срок и порядок оплаты) согласовываются так же, как и в других договорах, с учетом особенностей купли-продажи.

Вы можете выбрать любой способ: предоплату или постоплату, в том числе рассрочку.

Не забудьте, что при рассрочке вы должны согласовать цену, порядок, сроки и размеры платежей, иначе договор купли-продажи считается незаключенным (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

По общему правилу товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца для обеспечения оплаты товара. Залог действует с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Он возникает и при оплате товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Если вы не хотите, чтобы товар находился в залоге, нужно прямо указать на это в договоре (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

На практике квартиры часто продают именно в рассрочку, в два платежа. Покупатель вносит часть платы после заключения договора и часть - после регистрации перехода к нему права собственности. Так продавец гарантированно получает какие-то деньги сразу, а покупатель сохраняет часть своих средств, пока не получит квартиру в собственность.

Дополнение Готового решения

Судебная практика: при отсутствии первичных документов об оплате само по себе указание в договоре на факт оплаты могут признать недостаточным доказательством того, что она произведена

Единого подхода по данному вопросу у судов нет: часть судов полагает, что наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами произведены, не подтверждает оплату недвижимости, если доказательства передачи денежных средств не представлены. Другие суды исходят из того, что наличие в договоре такого условия само по себе подтверждает оплату.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

5. Как согласовать порядок передачи квартиры

У вашего договора нет особенностей и в порядке передачи объекта. Чтобы его определить, рекомендуем оговорить:

срок, в который продавец должен передать квартиру покупателю. Передать ее можно как до, так и после регистрации перехода права собственности на квартиру. Выбирайте вариант, который устраивает обе стороны. Если не оговорить срок передачи, он будет определяться по общим для всех обязательств правилам - 7 дней с момента, когда покупатель потребует передать квартиру (ст. 314, п. 1 ст. 457 ГК РФ);

См. также: В какой срок нужно исполнить обязательство

перечень документов, которые передаются вместе с квартирой. Например, можно договориться, что продавец отдаст копии документов, на основании которых он сам приобрел квартиру, или платежные поручения об оплате коммунальных услуг за последние три года. Это поможет покупателю защитить свои интересы, если впоследствии к нему предъявят претензии третьи лица;
перечень принадлежностей (оборудования и имущества), которые нужны для эксплуатации квартиры, в том числе тех, которыми она оборудована. Например, ключи от входной двери, кондиционеры, оконные решетки, рольставни, ТВ- и Интернет-кабели;
обязанности сторон, которые им нужно исполнить, чтобы передать и принять квартиру.

5.1. Какие обязанности по передаче-приемке возложить на стороны договора

Рекомендуем предусмотреть в договоре обязанности сторон: для каждой по отдельности и совместные. Это поможет урегулировать процедуру передачи-приемки квартиры.

На продавца можно возложить обязанность подготовить квартиру к передаче, в частности:

снять с регистрации лиц, которые зарегистрированы в квартире;
вывезти все вещи, кроме тех, которые остаются в квартире как ее принадлежности или принадлежат проживающим в квартире лицам;
отремонтировать квартиру, отдельные помещения или оборудование в ней (при необходимости);
погасить все задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с пользованием и владением квартирой.

На покупателя рекомендуем возложить обязанность тщательно осмотреть квартиру на предмет недостатков при приемке, проверить исправность инженерных коммуникаций и сетей связи, зафиксировать обнаруженные отклонения. Иначе по общему правилу он должен будет принять квартиру в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

На обе стороны договора возложите обязанность оформить передачу квартиры, когда она состоится. Закон требует составить для этого передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Договором можно утвердить его форму и/или требования к его содержанию. А если квартира передается при подписании договора, можно установить в нем, что он сам имеет силу такого акта. Тогда его не понадобится составлять отдельно.

Дополнение Готового решения

Судебная практика: наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет, может быть не принято в качестве подтверждения оплаты недвижимости

Единого подхода по данному вопросу у судов нет: часть судов полагает, что наличие в акте такого условия не подтверждает оплату недвижимости, поскольку надлежащими доказательствами передачи денежных средств юрлицу могут являться только бухгалтерские документы. Другие суды исходят из того, что наличие в акте такого условия подтверждает оплату.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

Как прописать в договоре купли-продажи квартиры ответственность сторон за нарушение условий договора

Вы можете предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры условия об ответственности сторон, руководствуясь общими правилами.

В частности, можно включить в договор соглашение о неустойке (п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ). Например, предусмотреть пени за нарушение продавцом срока передачи квартиры или за нарушение покупателем срока внесения оплаты.

Есть ли особенности составления договора купли-продажи квартиры между застройщиком и покупателем - юридическим лицом

Если договор купли-продажи заключается с застройщиком в отношении квартиры, уже являющейся самостоятельным объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за застройщиком, то особенностей у такой сделки нет. Вы можете составить договор по общим правилам, изложенным в настоящем Готовом решении.

Если квартира еще не существует и/или не находится в собственности застройщика, вы можете заключить:

договор участия в долевом строительстве. Застройщик может привлекать денежные средства в том числе и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возмещения затрат на такое строительство. Для этого застройщик и юридические лица могут заключать договоры участия в долевом строительстве. Такие договоры застройщик может заключать вплоть до того, как будет осуществлен государственный кадастровый учет многоквартирного дома, в котором находится приобретаемая квартира (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 4, ч. 7.1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве). При этом учтите, что для договора участия в долевом строительстве Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено специальное регулирование, которое затрагивает и содержание договора. В частности, такой договор обязательно должен содержать условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, иначе он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве);
договор купли-продажи будущей недвижимости, не являющийся при этом договором участия в долевом строительстве. Юридические лица могут вступать с застройщиком в отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Такие отношения регулируются не Законом об участии в долевом строительстве, а Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности (ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве). При этом, если не установлено иное, суды оценивают договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Поэтому при составлении договора купли-продажи квартиры по такому договору следует учитывать особенности договора продажи будущей недвижимости.

Образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами