"Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2
ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫХ
РЫНОЧНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ
И СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Предмет. В результате активного развития рынка офисной недвижимости возрастает количество различных сделок с ней, при этом возникает необходимость в адекватной оценке ее рыночной стоимости. Одним из распространенных подходов к оценке недвижимости является сравнительный подход, в рамках которого чаще всего используется метод валовых рентных мультипликаторов. Традиционно на практике применяются публикуемые справочные значения мультипликаторов. Однако эти показатели носят общий характер и не учитывают сложившихся реальных конъюнктурных факторов стоимости рынка оцениваемого объекта недвижимости, а также публикуются с большим временным лагом. В результате данный метод позволяет получить лишь очень приближенные значения стоимости того или иного объекта недвижимости.
Цели. Обоснование необходимости использования специальных расчетных значений мультипликаторов, дифференцированных по основным факторам стоимости.
Методология. Проведенное исследование основывалось на верификации рассматриваемых методов оценки офисной недвижимости на базе методов парной и множественной регрессии, а также на теоретических и методических аспектах оценки стоимости офисной недвижимости, в частности на применении метода валового рентного мультипликатора. Также применялись общенаучные методы познания, эмпирические и экономико-статистические методы, методы научной абстракции, сравнения, классификации, научного обобщения, группировки и графического анализа.
Результаты. Выявлены основные факторы определения стоимости офисной недвижимости, изучены и проанализированы значения стоимости объектов офисной недвижимости по публикуемым мультипликаторам и по различным расчетным видам мультипликаторов, а также проведен сравнительный анализ полученных величин. Акцентировано внимание на том, что стоимость объектов офисной недвижимости, полученная на основе публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов, показывает заниженную оценку. Обоснована необходимость применения более детализированных по факторам стоимости мультипликаторов.
Недвижимость как ключевой элемент экономики страны составляет большую долю стоимости национального богатства. Именно она способна приносить высокий уровень налоговых и неналоговых поступлений в государственный бюджет различных уровней, а также генерировать доходы для других субъектов рынка недвижимости. В настоящее время все большая доля недвижимости вовлекается в рыночный оборот, что привело к формированию особого вида предпринимательской и профессиональной деятельности, связанной с оценкой ее стоимости.
В ФСБУ 6/2020 <1> (п. 15) основой для переоцененной стоимости является справедливая стоимость объекта основных средств, которая определяется на основе в первую очередь рыночной стоимости объекта недвижимости.
--------------------------------
<1> Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 "Основные средства" и ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения": Приказ Минфина России от 17.09.2020 N 204н. URL: http://www.consultant.ru.
Проблемы определения справедливой стоимости представлены в работах таких авторов, как А.М. Кинг [1], И.В. Косоруковой, А.А. Абалакина [2] Н.А. Миславской [3], Е.М. Сорокиной, С.А. Макаренко [4], Т.Ю. Дружиловской и Э.С. Дружиловской [5 - 7], О.С. Тумашевой [6], С.В. Козменковой [8], А.Ю. Маренковой [9].
Одним из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости является рынок офисной недвижимости. Это объясняется тем, что офисная недвижимость как объект коммерческой недвижимости обеспечивает надежность инвестиций благодаря росту его стоимости со временем под влиянием различных факторов [10].
Согласно Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" <2> одним из основных подходов к оценке стоимости недвижимости является сравнительный подход, используемый при оценке однородных объектов, для которых имеется достаточное количество данных о сделках на рынке. При этом одним из распространенных методов данного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости как основы определения справедливой стоимости является метод валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) [11]. Значения мультипликаторов публикуются в специализированных изданиях, например в справочниках Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (под редакцией Л.А. Лейфера) <3>, в справочниках научно-практического центра профессиональной оценки <4> и др. Практика показала, что использование публикуемых значений таких мультипликаторов позволяет получить лишь приближенную оценку стоимости объектов недвижимости, а в ряде случаев приводит и к значительному ее искажению.
--------------------------------
<2> Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611. URL: https://docs.cntd.ru/document/456000813.
<3> Справочник оценщика недвижимости / Под ред. Л.А. Лейфера. Н. Новгород: ООО "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки" (ООО "Информ-оценка"). URL: https://inform-ocenka.ru/.
<4> Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Научно-практический Центр профессиональной оценки НЦПО. URL: https://cpcpa.ru/Manuals/032/srd_24_demo.pdf.
Согласно последней классификации Московского Исследовательского Форума офисные здания делятся на три класса - "A", "B+" и "B" <5>. Данная классификация осуществляется по 26 различным критериям, включая критерии соответствия международным стандартам экологичности и энергоэффективности. В данной работе будет определена стоимость объектов офисной недвижимости категории "B" за 2019 г. Данный период был определен в целях исключения влияния пандемии и других внешних факторов.
--------------------------------
<5> Классификация Московского Исследовательского Форума / Отраслевой портал Logistics.ru. URL: https://logistics.ru/management/news/moskovskiy-issledovatelskiy-forum-obnovil-klassifikaciyu-ofisno....
В основе сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости лежит положение о том, что в рыночные цены объектов аналогов включена вся информация о рыночной стоимости данных объектов, как основы справедливой стоимости недвижимости. Эта идея находит реализацию в методе валового рентного мультипликатора, основанного на данных аналитических справочников и сборников.
Методика применения валового рентного мультипликатора (ВРМ) во многом аналогична по последовательности действий общему методу сравнения продаж в оценке недвижимости. Валовой рентный мультипликатор определяется делением рыночной цены схожего объекта недвижимости на его потенциальный валовой доход [11].
В настоящее время в распоряжении оценщиков имеется ряд платных источников информации о количественных характеристиках валовых рентных мультипликаторов [12]. Однако практика показывает, что применение данных публикуемых коэффициентов позволяет получить лишь приближенное значение стоимости того или иного объекта оценки, поскольку они не всегда являются актуальными как во временном, так и в пространственном отношении.
Публикуемые мультипликаторы, как правило, носят весьма общий характер, публикуются с большим временным лагом и не дифференцированы по отдельным районам крупных городов. Соответственно, они не учитывают в должной мере дифференциацию уровня развития рынка. Анализ данных показывает, что применение публикуемых значений мультипликаторов также приводит к значительному занижению показателей стоимости. Так, например, занижение стоимости офисных объектов недвижимости по публикуемым данным по сравнению с показателями, полученными по многофакторной регрессии, составила от 2 до 49%, по сравнению с ВРМ1 занижение составило от 4 до 46%, с ВРМ2 - от 3 до 29%.
Исследование соотношений стоимости, полученных различными методами, позволяет сделать вывод о том, что применение публикуемых значений ВРМ по сравнению с расчетными методами оценки стоимости объектов дает значительно заниженные величины стоимости.
Таким образом, возрастающий оборот недвижимости требует адекватной оценки ее рыночной стоимости. Одним из основных подходов к ее оценке является сравнительный подход, в рамках которого особое место занимает метод, основанный на применении валовых рентных мультипликаторов, определяемых в виде отношения рыночной цены схожего объекта недвижимости к его потенциальному валовому доходу.
Практика оценки стоимости офисной недвижимости показала, что использование публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов позволяет получить лишь приближенную оценку стоимости недвижимости.
В настоящей работе установлена необходимость использования расчетных валовых рентных мультипликаторов, детализированных в разрезе категорий площадей и районов города (ВРМ1), а также агрегированных по отдельным районам города (ВРМ2). Данное положение было обосновано верификацией методов валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) для оценки стоимости объектов офисной недвижимости на основе множественной регрессии. Сравнение итоговых значений стоимости, полученных по регрессионным моделям, с величинами стоимости объектов, полученными на основе расчетных и публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов, показало, что применение расчетных значений ВРМ позволяет получить более обоснованное и достоверное значение стоимости объектов. Кроме того, использование более детализированного мультипликатора ВРМ1 по сравнению с менее детализированным мультипликатором ВРМ2 дает более приближенную к рыночной конъюнктуре оценку стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Считаем, что применение значений справочных мультипликаторов не позволяет получить адекватные значения рыночной стоимости объектов недвижимости и необходимо использовать самостоятельно рассчитанные мультипликаторы, определенные по фактическим, реальным данным рынка оцениваемого объекта [13 - 15].
В целях обоснования данного положения был проведен сравнительный анализ расчетных значений рыночной стоимости офисной недвижимости по публикуемым и фактически рассчитанным значениям валовых рентных мультипликаторов, дифференцированных как по отдельным районам города Казани и по городу в целом, так и по площадям оцениваемых объектов. В целях обоснования достоверности полученных результатов была применена парная и множественная корреляция [16].
Расчет фактических значений валового рентного мультипликатора (ВРМ) в разрезе каждого района был осуществлен на основе метода независимых выборок. Для этого были рассмотрены объекты офисной недвижимости, сдающиеся в аренду, и объекты, выставленные на продажу [17]. Выборки были разделены на подвыборки на основе площади изучаемых объектов. Объекты были поделены на 5 категорий: от 20 до 40 м2, от 41 до 60 м2, от 61 до 80 м2, от 81 до 100 м2, и от 101 до 120 м2. В разрезе каждой группы площадей для объектов, сдаваемых в аренду, были собраны данные по удельной арендной ставке за 1 м2 в год; для объектов, выставленных на продажу, была определена удельная стоимость за 1 м2. Таким образом, были составлены пары значений - "удельная стоимость за 1 м2" и "удельная ставка аренды за 1 м2 в год" по каждому району города и категории площадей.
Наибольшие значения стоимости были соотнесены с наибольшими значениями арендной ставки. Для каждой пары значений были найдены значения валового рентного мультипликатора. Затем значения мультипликаторов усреднялись для каждой категории площади и находился соответствующий средний мультипликатор стоимости для района города.
В результате проведенного анализа была построена таблица значений валовых рентных мультипликаторов для семи районов г. Казани. В нее были включены все рассчитанные значения мультипликаторов, а также средние мультипликаторы по категориям площадей.
В разрезе районов средние по всем диапазонам площадей значения мультипликаторов достаточно существенно различаются. Самое высокое значение мультипликатора наблюдалось в Кировском районе. Минимальные значения наблюдались в Авиастроительном и Вахитовском районах, они составили 9,1 и 9,4 соответственно. В Вахитовском районе наибольшее значение мультипликатора получили объекты площадью от 61 до 80 м2, наименьшее - от 81 до 100 м2. В Кировском районе значения мультипликатора были максимальными для объектов площадью от 101 до 120 м2, минимальными - для объектов площадью от 20 до 40 м2.
Следует отметить достаточно существенный разброс значений мультипликаторов по отдельным районам в выборках однотипных диапазонов площадей. Так, например, по офисным помещениям площадью от 81 до 100 м2 значения ВРМ колеблются от 6,6 (Вахитовский район) до 11,4 (Советский район); в диапазоне площади от 101 до 120 м2 значение ВРМ меняется от 7 (Советский район) до 15,4 (Кировский район).
Был также произведен расчет значения валового рентного мультипликатора для г. Казани в целом, которое было получено как среднее арифметическое двух величин - среднего мультипликатора для всех категорий площадей и среднего мультипликатора для районов. Значение валового рентного мультипликатора для г. Казани составило 10,5 (рис. 1).
Значения валовых рентных мультипликаторов
в разрезе административных районов
┐ │ │ │ │ │ │ │
Казань ├───────┴───────┴───────┴───────┴───────┴─┐10,5 │ │
├───────┬───────┬───────┬───────┬───────┬─┘ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Кировский ├───────┴───────┴───────┴───────┴───────┴───────┴┐12,5 │
├───────┬───────┬───────┬───────┬───────┬───────┬┘ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Ново-Савиновский ├───────┴───────┴───────┴───────┴───────┴───┐10,8 │
├───────┬───────┬───────┬───────┬───────┬───┘ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Приволжский ├───────┴───────┴───────┴───────┴───────┴──┐10,7│ │
├───────┬───────┬───────┬───────┬───────┬──┘ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Московский ├───────┴───────┴───────┴───────┴───────┴┐10,3 │ │
├───────┬───────┬───────┬───────┬───────┬┘ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Советский ├───────┴───────┴───────┴───────┴───────┤10 │ │
├───────┬───────┬───────┬───────┬───────┤ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Вахитовский ├───────┴───────┴───────┴───────┴─────┐9,4 │ │
├───────┬───────┬───────┬───────┬─────┘ │ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
Авиастроительный ├───────┴───────┴───────┴───────┴────┐9,1 │ │
├───────┬───────┬───────┬───────┬────┘ │ │ │
┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┤
0 2 4 6 8 10 12 14
Рисунок 1
Источник: авторская разработка.
Отклонение средних мультипликаторов для районов г. Казани от среднего мультипликатора для г. Казани составило от 0,2 до 2 пунктов.
Кроме того, были рассмотрены отклонения в значениях валовых рентных мультипликаторов для различных категорий площадей в целом по городу (рис. 2). Самые высокие значения мультипликатора наблюдались для объектов офисной недвижимости площадью от 41 до 60 м2. С увеличением площади значения мультипликаторов в целом имеют тенденцию к снижению. Значения мультипликаторов составили: для объектов от 41 до 60 м2 - 11,8; для объектов от 81 до 100 м2 - 9,8.
Значения валовых рентных мультипликаторов в разрезе
диапазонов площадей для г. Казани
┐ │ │ │ │ │ │ │
101 - 120 ├────────┴────────┴────────┴────────┴────────┤10 │ │
├────────┬────────┬────────┬────────┬────────┤ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
81 - 100 ├────────┴────────┴────────┴────────┴───────┐│9,8 │ │
├────────┬────────┬────────┬────────┬───────┘│ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
61 - 80 ├────────┴────────┴────────┴────────┴────────┴───┐10,6│ │
├────────┬────────┬────────┬────────┬────────┬───┘ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
41 - 60 ├────────┴────────┴────────┴────────┴────────┴──────┐ │ │
├────────┬────────┬────────┬────────┬────────┬──────┘ │ 11,8 │
┤ │ │ │ │ │ │ │
20 - 40 ├────────┴────────┴────────┴────────┴────────┴┐10,4 │ │
├────────┬────────┬────────┬────────┬────────┬┘ │ │
┤ │ │ │ │ │ │ │
┼────────┼────────┼────────┼────────┼────────┼────────┼────────┤
0 2 4 6 8 10 12 14
Рисунок 2
Источник: авторская разработка.
На основе анализа результатов был сделан вывод о том, что значения мультипликаторов, дифференцированных в рамках каждого района города по отдельным категориям площадей, и мультипликаторов, вычисленных в среднем для района и города в целом, значительно различаются. В свою очередь, мультипликаторы по районам различаются в среднем на 2,6 пункта, мультипликаторы по категориям площадей различаются на 2 пункта. Это объясняется тем, что в обобщенных мультипликаторах не учитывается фактор местоположения и площади, которые оказывают значительное влияние на значение стоимости.
Таким образом, было получено несколько расчетных видов мультипликаторов стоимости офисной недвижимости, дифференцированных: в разрезе отдельных районов и категорий площадей; по усредненным значениям по отдельным районам города; по усредненным значениям по категориям площадей по городу; по агрегированному значению ВРМ по городу.
Однако наибольший практический интерес при определении стоимости недвижимости представляет использование фактических расчетных значений мультипликаторов, дифференцированных в разрезе отдельных районов и категорий площадей, а также мультипликаторов, усредненных по отдельным районам города. В рамках исследования был проведен расчет стоимости рассматриваемых объектов офисной недвижимости по этим расчетным видам мультипликаторов и дан их сравнительный анализ с расчетным значением стоимости этих же объектов по публикуемым значениям ВРМ.
Далее представим расчет стоимости объектов офисной недвижимости по валовым рентным мультипликаторам, определенным в разрезе отдельных районов и категорий площадей (ВРМ1).
Для расчета стоимости каждого объекта значения мультипликаторов, соответствующих диапазону площади оцениваемого объекта каждого района (данные табл. 1), были умножены на величину удельной арендной ставки за квадратный метр (величину потенциального валового дохода - ПВД). Значения стоимости офисных помещений, определенные на основе расчетных значений валовых рентных мультипликаторов, дифференцированных по категориям площадей и районам города, представлены в табл. 2.
Таблица 1
Средние значения валовых рентных мультипликаторов
в разрезе категорий площадей и районов г. Казани
| Район | Категория площади, м2 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20 - 40 | 41 - 60 | 61 - 80 | 81 - 100 | 101 - 120 | ВРМ по району (ВРМ2) | |
| Вахитовский | 10,1 | 9,9 | 10,8 | 6,6 | 9,4 | 9,4 |
| Ново-Савиновский | 10,1 | 12,7 | 11 | 11,4 | 8,7 | 10,8 |
| Приволжский | 11,3 | 10,4 | 11 | 10,8 | 10,1 | 10,7 |
| Советский | 9,8 | 10,7 | 11,1 | 11,4 | 7 | 10 |
| Кировский | 10,6 | 12,8 | - | 11,2 | 15,4 | 12,5 |
| Московский | - | 14,2 | - | 7,6 | 9,2 | 10,3 |
| Авиастроительный | - | - | 9,1 | - | - | 9,1 |
| ВРМ по категориям площади | 10,4 | 11,8 | 10,6 | 9,8 | 10 | - |
Примечание. ВРМ2 - валовой рентный мультипликатор, определенный в разрезе отдельных районов города.
Источник: авторская разработка.
Таблица 2
Стоимость офисных помещений, определенных на основе
расчетных значений валовых рентных мультипликаторов (ВРМ1),
дифференцированных по категориям площадей и районам города
| Объект оценки | Площадь объекта, м2 | ПВД | ВРМ1 | Стоимость объекта, руб. | Стоимость, руб/м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект 1 (Кировский) | 85 | 5 648 | 11,2 | 5 376 896 | 63 258 |
| Объект 2 (Приволжский) | 89 | 7 800 | 10,8 | 7 497 360 | 84 240 |
| Объект 3 (Московский) | 45,6 | 7 680 | 14,2 | 4 972 954 | 109 056 |
| Объект 4 (Советский) | 81 | 6 000 | 11,4 | 5 540 400 | 68 400 |
| Объект 5 (Ново-Савиновский) | 73,9 | 8 931 | 11 | 7 260 010 | 98 241 |
| Объект 6 (Вахитовский) | 25 | 8 160 | 10,1 | 2 060 400 | 82 416 |
Примечание. ВРМ1 - валовой рентный мультипликатор, определенный в разрезе отдельных районов и категорий площадей.
Источник: авторская разработка.
Далее был проведен расчет стоимости этих же офисных помещений на основе публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов. Анализ справочных материалов позволил найти значение ВРМ для офисных помещений класса "В" для г. Казани за 2019 г. <6> [17, 18]. Данный период был определен в целях исключения влияния пандемии и других внешних факторов. Расчет стоимости на основе публикуемого мультипликатора представлен в табл. 3. Здесь же представлен сравнительный анализ значений стоимости объектов офисной недвижимости, полученных на основе публикуемых и расчетных мультипликаторов (ВРМ1).
--------------------------------
<6> Обзор рынка коммерческой недвижимости. Казань. 2020 / Официальный сайт UD Group. URL: https://ud-group.com/press/news/obzor-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-kazan-2020/.
Таблица 3
Сравнительный анализ значений стоимости объектов
офисной недвижимости, полученных на основе публикуемых
и расчетных мультипликаторов (ВРМ1)
| Объект оценки | Площадь, м2 | ПВД | Публикуемые значения мультипликатора для г. Казани | Стоимость объекта по публикуемым значениям ВРМ, руб. | Стоимость объекта по расчетным значениям ВРМ1, руб. (табл. 2) | Отклонение стоимости, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Объект 1 (Кировский) | 85 | 5 648 | 9,7 | 4 656 776 | 5 376 896 | -15 |
| Объект 2 (Приволжский) | 89 | 7 800 | 9,7 | 6 733 740 | 7 497 360 | -11 |
| Объект 3 (Московский) | 45,6 | 7 680 | 9,7 | 3 397 018 | 4 972 954 | -46 |
| Объект 4 (Советский) | 81 | 6 000 | 9,7 | 4 714 200 | 5 540 400 | -18 |
| Объект 5 (Ново-Савиновский) | 73,9 | 8 931 | 9,7 | 6 402 009 | 7 260 010 | -13 |
| Объект 6 (Вахитовский) | 25 | 8 160 | 9,7 | 1 978 800 | 2 060 400 | -4 |
Источник: авторская разработка.
Анализ таблицы позволяет сделать вывод о том, что результаты расчета стоимости офисной недвижимости по публикуемым значениям мультипликаторов значительно отличаются в меньшую сторону от значений стоимости недвижимости, полученных по расчетным значениям мультипликаторов, в среднем - на 18%. Однако делать вывод о том, какое из этих значений стоимости отражает реальную стоимость объектов, сложно, необходимо обоснование выбора того или иного варианта методики определения значения мультипликаторов. В целях выявления тенденций соотношения показателей стоимости, полученных на основе расчетных и публикуемых данных по ВРМ, проведем дополнительный анализ.
Далее представим расчет стоимости объектов офисной недвижимости, определенной по усредненным значениям (ВРМ2) и публикуемым значениям.
Значения стоимости офисных помещений, определенные на основе расчетных значений валовых рентных мультипликаторов, усредненных по районам города и по публикуемым значениям, представлены в табл. 4. Здесь же представлено отклонение стоимости офисной недвижимости по расчетному ВРМ2 от стоимости объектов, рассчитанных по публикуемым значениям ВРМ.
Таблица 4
Стоимость офисных помещений, определенная
на основе усредненных по районам города ВРМ2
| Объект оценки | Площадь, м2 | Ставка аренды, руб. | ВРМ2 | Стоимость объекта по расчетным значениям ВРМ2, руб. | Стоимость объекта по публикуемым значениям ВРМ, руб. | Отклонение стоимости по расчетному ВРМ2 от стоимости по публикуемым ВРМ, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Объект 1 (Кировский) | 85 | 5 648 | 12,5 | 6 001 000 | 4 656 776 | -29 |
| Объект 2 (Приволжский) | 89 | 7 800 | 10,7 | 7 427 940 | 6 733 740 | -10 |
| Объект 3 (Московский) | 45,6 | 7 680 | 10,3 | 3 607 142 | 3 397 018 | -6 |
| Объект 4 (Советский) | 81 | 6 000 | 10 | 4 860 000 | 4 714 200 | -3 |
| Объект 5 (Ново-Савиновский) | 73,9 | 8 931 | 10,8 | 7 128 010 | 6 402 009 | -11 |
| Объект 6 (Вахитовский) | 25 | 8 160 | 9,4 | 1 917 600 | 1 978 800 | 3 |
Источник: авторская разработка.
Анализ показал, что максимальное отклонение расчетных значений стоимости объектов офисной недвижимости, определенных по усредненным по районам города значениям ВРМ2, от стоимости, полученной на основе публикуемых значений ВРМ, получено для объектов, расположенных в Кировском, Ново-Савиновском и Приволжском районах г. Казани. Таким образом, стоимость объектов, определенная по публикуемым данным, также отличается в меньшую сторону от значений стоимости недвижимости, полученной по расчетным значениям мультипликаторов ВРМ2.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что:
- во-первых, расчетное значение стоимости объектов офисной недвижимости, полученное по фактическим расчетным значениям мультипликаторов, существенно отличается от стоимости этих объектов, рассчитанной на основе публикуемых значений мультипликаторов;
- во-вторых, значения стоимости, полученные на основе публикуемых мультипликаторов, показывают заниженное значение стоимости.
При этом сделать вывод о степени достоверности того или иного подхода к оценке стоимости недвижимости не представляется возможным. Поэтому в целях оценки степени соответствия рассмотренных методов определения стоимости недвижимости реальной рыночной конъюнктуре необходимо применить инструменты их верификации. В качестве последних в работе использованы методы парной и множественной регрессии, основанные на учете фактических рыночных факторов стоимости оцениваемых объектов [16].
Модели парной и множественной регрессии строились по объектам офисной недвижимости, расположенным в различных районах города. Основные характеристики объектов представлены в табл. 5.
Таблица 5
Расчет стоимости офисных помещений на основе
моделей множественной регрессии
| Объект оценки | x1 | x2 | x8 | x10 | x11 | Уравнение регрессии | Стоимость объекта оценки, руб. | Стоимость объекта оценки, руб/м2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Объект 1 (Кировский) | 85 | 1 | - | - | - | y = 84 468,48 · x1 - 1 630 319 · x1 | 5 549 502 | 65 288 |
| Объект 2 (Приволжский) | 89 | 1 | 8 | - | - | y = 8 259 676 + 31 101,6 · x1 - 173 115 · x8 - 2 783 613 · x2 | 6 859 187 | 77 070 |
| Объект 3 (Московский) | 45,6 | - | - | 1 969 | - | y = -194 886 877,2 + 100 950,1976 · x10 + 25 644,45499 · x1 | 5 053 448 | 110 821 |
| Объект 4 (Советский) | 81 | 1 | - | - | - | y = 4 839 495 + 38 680,41 · x1 - 1 843 378 · x2 | 6 129 230 | 75 670 |
| Объект 5 (Ново-Савиновский) | - | 1 | - | - | 1 | y = 9 596 834,123 - 5 310 948,955 · x2 + 2 624 961,86 · x1 | 6 910 847 | 93 516 |
| Объект 6 (Вахитовский) | 25 | - | - | - | - | y = -334 596,7733 + 101 625,4877 · x1 | 2 206 040 | 88 242 |
Источник: авторская разработка.
В качестве результативной (эндогенной) переменной в данной работе рассматривался показатель рыночной стоимости объектов недвижимости (y). В качестве экзогенных переменных были использованы следующие факторы:
x1 - площадь, м2;
x2 - стандартная отделка (1 - "да"; 0 - "нет");
x3 - дизайнерский ремонт (1 - "да"; 0 - "нет");
x4 - черновая отделка (1 - "да"; 0 - "нет");
x5 - этаж (1 - "нет"; 0 - "1-й этаж");
x6 - парковка (1 - "да"; 0 - "нет");
x7 - время до ближайшей остановки транспорта, мин.;
x8 - время до станции метро, мин.;
x9 - отдельный вход (1 - "да"; 0 - "нет");
x10 - год постройки, лет;
x11 - расположение на красной линии (1 - "да"; 0 - "нет").
Для первоначального отбора факторов, оказывающих наибольшее влияние на показатель стоимости, были построены матрицы парных коэффициентов корреляции для всех районов г. Казани. Далее представлен расчет матрицы парных коэффициентов корреляции на примере Вахитовского района г. Казани (рис. 3).
Матрица парных коэффициентов корреляции (Вахитовский район)
| x1 | x5 | x6 | x2 | x3 | x9 | x10 | x11 | x7 | x8 | y | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x1 | 1 | ||||||||||
| x5 | -0,02006 | 1 | |||||||||
| x6 | -0,17641 | 0,412264 | 1 | ||||||||
| x2 | -0,13902 | 0,109589 | 0,355556 | 1 | |||||||
| x3 | 0,18262 | -0,25628 | -0,20938 | -0,76139 | 1 | ||||||
| x9 | 0,110487 | -0,81168 | -0,39605 | -0,24689 | 0,358328 | 1 | |||||
| x10 | -0,02546 | 0,442811 | 0,046251 | 0,000732 | 0,000598 | -0,36504 | 1 | ||||
| x11 | -0,04272 | -0,0049 | 0,041748 | -0,10959 | -0,0894 | 0,111123 | -0,26323 | 1 | |||
| x7 | 0,59616 | 0,117135 | 0,058487 | -0,00552 | 0,199131 | -0,07765 | 0,211555 | -0,23738 | 1 | ||
| x8 | 0,061929 | -0,18989 | -0,39046 | -0,17631 | 0,282007 | -0,10683 | 0,20571 | -0,21244 | 0,109831 | 1 | |
| y | 0,799014 | 0,107318 | -0,1729 | -0,1142 | 0,169696 | -0,01301 | -0,16433 | 0,202958 | 0,319324 | -0,02615 | 1 |
Рисунок 3
Источник: авторская разработка.
Анализ выявил, что на показатель стоимости объектов офисной недвижимости Вахитовского района значительное влияние оказывают фактор площади (x1) (коэффициент корреляции 0,8, связь прямая, высокая) и фактор близости к остановке транспорта (x7) (коэффициент 0,32, связь прямая, умеренная). Анализ межфакторной связи показал, что переменные скоррелированы между собой, поэтому переменную x7 - близость к остановке транспорта (мин.) следует исключить из дальнейшего анализа.
На основе полученных результатов была построена модель зависимости рыночной стоимости от площади объекта (x1):
y = -334 596,7733 + 101 625,4877 · x1.
Регрессионная статистика для Вахитовского района представлена на рис. 4.
Результаты корреляционно-регрессионного анализа
для офисных помещений, расположенных в Вахитовском районе
Рисунок 4
Источник: авторская разработка.
Коэффициент R-квадрат для данной модели равен 0,6384, что означает, что доля дисперсии результативного признака, которая объясняется фактором площади, равна 63,84%. Модель статистически значима по тесту Фишера (значимость F равна 2,02895Е-07). Все коэффициенты модели значимы (Р-значение < 0,1). Из коэффициентов модели следует, что при увеличении показателя площади объекта на 1 м2 его стоимость, при неизменности всех прочих факторов, возрастает на 101 625,4877 руб.
В результате аналогичного анализа были выявлены факторы стоимости офисных помещений и построены корреляционно-регрессионные модели оценки стоимости офисных помещений по шести районам города. Построение статистически значимой модели стоимости для объектов, расположенных в Авиастроительном районе, не представилось возможным из-за недостатка данных об офисных помещениях в выбранном классе и диапазоне площади.
Для оценки стоимости офисных помещений методом корреляционно-регрессионного анализа была составлена таблица значений признаков оцениваемых объектов. В моделях были использованы 5 признаков - x1 (площадь), x2 (стандартная отделка), x8 (время до станции метро), x10 (год постройки), x11 (расположение на красной линии) (табл. 5).
В целях верификации применяемых методов оценки стоимости объектов офисной недвижимости необходимо сравнить их стоимость, полученную по многофакторной регрессии, со значением стоимости этих же объектов, полученным на основе публикуемых данных ВРМ, ВРМ1 и ВРМ2.
Сравнение показателей стоимости анализируемых объектов, полученных на основе различных методик, и оценка степени их отклонения от стоимости по регрессии представлены в табл. 6.
Таблица 6
Сравнительный анализ значений стоимости объектов
по различным методам расчета
| Объект оценки | Стоимость объекта по многофакторной регрессии, руб. | Стоимость объекта по публикуемым значениям ВРМ, руб. | Отклонение стоимости объектов по многофакторной регрессии от стоимости по публикуемому ВРМ, % | Стоимость объекта по расчетному ВРМ1, руб. | Отклонение стоимости объекта по расчетному ВРМ1 от регрессии, % | Стоимость объекта по расчетному ВРМ2, руб. | Отклонение стоимости объекта по расчетному ВРМ2 от регрессии, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Объект 1 (Кировский) | 5 549 502 | 4 656 776 | -19 | 5 376 896 | 3 | 6 001 000 | -8 |
| Объект 2 (Приволжский) | 6 859 187 | 6 733 740 | -2 | 7 497 360 | -9 | 7 427 940 | -8 |
| Объект 3 (Московский) | 5 053 448 | 3 397 018 | -49 | 4 972 954 | 2 | 3 607 142 | 28 |
| Объект 4 (Советский) | 6 129 230 | 4 714 200 | -30 | 5 540 400 | 10 | 4 860 000 | 20 |
| Объект 5 (Ново-Савиновский) | 6 910 847 | 6 402 009 | -8 | 7 260 010 | -5 | 7 128 010 | -3 |
| Объект 6 (Вахитовский) | 2 206 040 | 1 978 800 | -11 | 2 060 400 | 7 | 1 917 600 | 13 |
Источник: авторская разработка.
Данные табл. 6 показывают, что, например, отклонения стоимости объекта офисной недвижимости в Кировском районе, полученной по ВРМ1 и ВРМ2, от стоимости, полученной по многофакторной регрессии, составляют соответственно 3% и 8%, тогда как по публикуемым ВРМ это отклонение составляет 19%. Анализ показывает, что значения стоимости, полученные по моделям множественной регрессии, незначительно отличаются от значений стоимости, полученных по расчетным мультипликаторам. В среднем это отклонение по ВРМ1 составляет 6%, а по ВРМ2 - 12%, что свидетельствует о том, что применение более детализированных значений ВРМ дает более достоверный результат.
Отклонение значений стоимости этих же объектов по публикуемым значениям ВРМ от значений стоимости по многофакторной регрессии очень заметно и в среднем составляет 20%. И такое соотношение показателей наблюдается в большинстве объектов, расположенных в различных районах города.
Верификация методов оценки офисной недвижимости позволила сделать вывод о том, что использование расчетных значений мультипликаторов по сравнению с использованием публикуемых значений ВРМ дает более достоверные и обоснованные оценки стоимости. Кроме того, данный анализ также позволил сделать вывод о том, что использование более детализированного мультипликатора ВРМ1 по сравнению с менее детализированным мультипликатором ВРМ2 дает более приближенную к рыночной конъюнктуре оценку стоимости.
В целях подтверждения данного вывода сравним значение стоимости объектов офисной недвижимости, полученное на основе многофакторной регрессии, ВРМ1 и ВРМ2, со значением стоимости этих же объектов, полученным по публикуемым данным (табл. 7).
Таблица 7
Отклонение расчетных значений стоимости объектов
от значений их стоимости, полученных по публикуемым данным
| Объект оценки | Стоимость объекта по многофакторной регрессии, руб. | Стоимость объекта по публикуемым значениям ВРМ, руб. | Отклонение стоимости по многофакторной регрессии от стоимости по публикуемому ВРМ, % | Стоимость объекта по расчетному ВРМ1, руб. | Отклонение стоимости объекта по расчетному ВРМ2 от стоимости по публикуемому ВРМ, % | Стоимость объекта по расчетному ВРМ2, руб. | Отклонение стоимости объекта по расчетному ВРМ1 от стоимости по публикуемому ВРМ, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Объект 1 (Кировский) | 5 549 502 | 4 656 776 | -19 | 5 376 896 | -15 | 6 001 000 | -29 |
| Объект 2 (Приволжский) | 6 859 187 | 6 733 740 | -2 | 7 497 360 | -11 | 7 427 940 | -10 |
| Объект 3 (Московский) | 5 053 448 | 3 397 018 | -49 | 4 972 954 | -46 | 3 607 142 | -6 |
| Объект 4 (Советский) | 6 129 230 | 4 714 200 | -30 | 5 540 400 | -18 | 4 860 000 | -3 |
| Объект 5 (Ново-Савиновский) | 6 910 847 | 6 402 009 | -8 | 7 260 010 | -13 | 7 128 010 | -11 |
| Объект 6 (Вахитовский) | 2 206 040 | 1 978 800 | -11 | 2 060 400 | -4 | 1917 600 | 3 |
Источник: авторская разработка.
Анализ данных показывает, что применение публикуемых значений мультипликаторов также приводит к значительному занижению показателей стоимости. Например, занижение стоимости офисных объектов недвижимости по публикуемым данным по сравнению с показателями, полученными по многофакторной регрессии, составило от 2 до 49%, по сравнению с ВРМ1 занижение составило от 4 до 46%, по сравнению с ВРМ2 - от 3 до 29%.
Исследование соотношений стоимости, полученных различными методами, позволяет сделать вывод о том, что применение публикуемых значений ВРМ по сравнению с расчетными методами оценки стоимости объектов дает значительно заниженные величины стоимости.
Таким образом, возрастающий оборот недвижимости требует адекватной оценки ее рыночной стоимости. Одним из основных подходов к ее оценке является сравнительный подход, в рамках которого особое место занимает метод, основанный на применении валовых рентных мультипликаторов, определяемых в виде соотношения рыночной цены схожего объекта недвижимости к его потенциальному валовому доходу.
Практика оценки стоимости офисной недвижимости показала, что использование публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов позволяет получить лишь приближенную оценку стоимости недвижимости.
Результаты исследования свидетельствуют о необходимости использования расчетных валовых рентных мультипликаторов, детализированных в разрезе категорий площадей и районов города (ВРМ1), а также агрегированных по отдельным районам города (ВРМ2). Данное положение обосновано верификацией методов валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) для оценки стоимости объектов офисной недвижимости на основе множественной регрессии. Сравнение итоговых значений стоимости, полученных по регрессионным моделям, с величинами стоимости объектов, полученными на основе расчетных и публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов показало, что применение расчетных значений ВРМ позволяет получить более обоснованное и достоверное значение стоимости объектов. Кроме того, использование более детализированного мультипликатора ВРМ1 по сравнению с менее детализированным мультипликатором ВРМ2 дает более приближенную к рыночной конъюнктуре оценку стоимости.
Список литературы
1. Кинг А.М. Справедливая стоимость - дорожная карта менеджеров, аудиторов, инвесторов и оценщиков бизнеса. М.: Маросейка, 2010. 190 с.
2. Косорукова И.В., Абалакин А.А. Формирование справедливой стоимости активов в России: сравнительный анализ, проблемы и решения // Международный бухгалтерский учет. 2020. Т. 23. Вып. 11. С. 1220 - 1239. URL: https://doi.org/10.24891/ia.23.11.1220.
3. Миславская Н.А. Концептуальная проблема применения оценки по справедливой стоимости // Аудит и финансовый анализ. 2014. N 4. С. 21 - 24.
4. Сорокина Е.М., Макаренко С.А. Справедливая стоимость в российской практике бухгалтерского учета: необходимость и возможность определения // Международный бухгалтерский учет. 2019. Т. 22. Вып. 7. С. 766 - 778. URL: https://doi.org/10.24891/ia.22.7.766.
5. Дружиловская Т.Ю. Проблемы практического применения справедливой стоимости для оценки объектов учета // Международный бухгалтерский учет. 2018. N 17-18. С. 1086 - 1099. URL: https://doi.org/10.24891/ia.21.9.1086.
6. Дружиловская Т.Ю., Тумашева О.С. Дискуссионные вопросы применения справедливой стоимости в российском бухгалтерском учете // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2021. N 22. С. 2 - 9. URL: https://buh-izdat.ru/2021/11/.
7. Дружиловская Э.С. Изменение системы оценок в российском бухгалтерском учете современных организаций // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2022. N 16. С. 2 - 19. URL: https://buh-izdat.ru/2022/08/.
8. Козменкова С.В. Справедливая стоимость: характеристика и влияние на экономическую безопасность // На страже экономики. 2020. N 4. С. 38 - 44. URL: https://doi.org/10.36511/2588-0071-2020-4-38-44.
9. Маренкова А.Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2009. Т. 8. N 3. С. 54 - 61. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-spravedlivoy-stoimosti-investitsiy-v-nedvizhimost/viewer.
10. Коссова Е.В., Шегоян В.А. Моделирование ставки аренды офисной недвижимости // Экономический журнал ВШЭ. 2008. Т. 12. N 1. С. 56 - 75. URL: https://ej.hse.ru/2008-12-1/26561819.html.
11. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компании: оценка и управление / Пер. с англ. М.: Олимп-Бизнес, 1999. 576 с.
12. Андреева М.Ю., Бондарева Н.А. Стоимость собственности: оценка и управление (новые вызовы и перспективы оценочной деятельности в России): Монография. М.: КноРус, 2022. 202 с.
13. Косорукова И.В., Ягодкина И.А. Теоретические основы оценочной деятельности как науки и их применение в современной практике стоимостной оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. N 12. С. 30 - 42. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-osnovy-otsenochnoy-deyatelnosti-kak-nauki-i-ih-prim....
14. Якупова Н.М., Кадочникова Е.И., Левачкова С.Ю., Фахрутдинова В.И. Ценообразование на рынке земельных участков // Modern Economy Success. 2019. N 6. С. 97 - 104. URL: http://mes-journal.ru/wp-content/uploads/2020/01/mes_6.pdf.
15. Якупова Н.М., Левачкова С.Ю., Кадочникова Е.И. Сравнительный анализ факторов стоимости торговой компании // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. Математические и инструментальные методы экономики. 2018. N 5. URL: https://repository.kpfu.ru/?p_id=180154.
16. Yakupova N.M., Levachkova S.Yu., Absalyamova S.G., Kvon G. Models of Evaluation of Public Joint-Stock Property Management. Journal of Physics: Conference Series, 2017, vol. 936, iss. 1, article 012037. URL: https://doi.org/10.1088/1742-6596/936/1/012037.
17. Косорукова И.В. Стандартизация оценочной деятельности: проблемы и анализ ситуации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. N 9. С. 33 - 45. URL: https://doi.org/10.24412/2072-4098-2022-9252-33-45.
18. Клычова Г.С., Салахутдинова Э.Р., Мухамедзянов К.З. Нефинансовая отчетность организаций: этапы и процедуры подготовки // Международный бухгалтерский учет. 2022. Т. 25. Вып. 12. С. 1346 - 1359. URL: https://doi.org/10.24891/ia.25.12.1346.
Н.М. Якупова
Доктор экономических наук,
профессор
кафедры проектного менеджмента
и оценки бизнеса
Институт управления, экономики и финансов
Казанский (Приволжский)
федеральный университет (КФУ)
Казань, Российская Федерация
Г.С. Клычова
Доктор экономических наук,
профессор
кафедры бухгалтерского учета и аудита
Казанский государственный
аграрный университет (Казанский ГАУ)
Казань, Российская Федерация
С.Ю. Левачкова
Кандидат экономических наук,
доцент
кафедры проектного менеджмента
и оценки бизнеса
Институт управления, экономики и финансов
Казанский (Приволжский)
федеральный университет (КФУ)
Казань, Российская Федерация
Е.Б. Сайфеева
Старший преподаватель
кафедры проектного менеджмента
и оценки бизнеса
Институт управления, экономики и финансов
Казанский (Приволжский)
федеральный университет (КФУ)
Казань, Российская Федерация
Подписано в печать
08.02.2023
