Анализ наиболее эффективного использования предмета ипотеки для оценки рыночной стоимости

"Банковское кредитование", 2022, N 6

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

На этапе обращения взыскания на предмет ипотеки ориентиром для суда служит рыночная стоимость, определенная в полном соответствии с методологией оценки, то есть при наиболее эффективном использовании предмета ипотеки. Если его использование не является наиболее эффективным, представление о рыночной стоимости искажается. Возникает специфический операционный риск. Снизить этот риск для сегментов офисной и торговой недвижимости поможет описанная в статье методология.

В настоящее время практика российской оценки базируется на эксклюзивной роли рыночной стоимости, которая (иногда совсем неуместно) используется для самых различных целей.

В таком процессе на второй план ушло фундаментальное представление о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости основана на их наиболее эффективном использовании (НЭИ). Если фактическое (текущее) использование объекта недвижимости не является его НЭИ, то величина рыночной стоимости в процессе оценки достигнута быть не может в принципе.

В данном случае имеет место иной вид (база) стоимости, а именно - стоимость пользования, определение которой в российской практике оценки отсутствует.

При этом оно давно и прочно присутствует в зарубежной практике оценки. В частности, пятнадцатое издание The Appraisal of Real Estate <1> дает следующее определение стоимости пользования (use value) <2>:

"Стоимость имущества, предполагающая конкретное использование, которое может быть или не быть наиболее эффективным использованием имущества на дату вступления оценки в силу.

Стоимость пользования может быть равна рыночной стоимости, а может и не быть равна ей, однако концептуально стоимость пользования отличается от рыночной стоимости".

--------------------------------

<1> The Appraisal of Real Estate. 15th Edition / Appraisal Institute, Chicago, Illinois, 2020.

<2> Как и в случае с разницей ликвидационной стоимости и стоимости ликвидации, стоимость пользования не следует путать со стоимостью-в-пользовании (value-in-use), которая означает стоимость имущества как неотъемлемой части некоторого бизнес-процесса.

Чрезвычайно важным для понимания является то обстоятельство, что в нормальной рыночной ситуации собственники объектов недвижимости, не являясь врагами сами себе и руководствуясь рациональным мышлением, создают (строят) и используют объекты недвижимости в соответствии с их НЭИ. Вследствие этого в практике закрепляются ложные представления о том, что фактическое (текущее) использование объектов недвижимости и является его НЭИ (собственник лучше всех знает, как использовать объект недвижимости наиболее эффективно).

Под такое представление в настоящее время "подогнана" практика российской оценки, включая оценку предметов ипотеки, в которой даже делается акцент на оценке рыночной стоимости именно при фактическом (текущем) использовании и недопущении "фантазий", связанных с поисками более эффективного использования, нежели фактическое (текущее), дабы не допустить завышения рыночной стоимости. Такой подход потребителей оценки привел к тому, что среди оценщиков укоренилось представление, будто анализ НЭИ является ненужным для практики элементом, некоторым атавизмом.

Однако изменение рыночной ситуации может приводить к колоссальным изменениям НЭИ, отреагировать на которые собственники объектов недвижимости не способны в принципе, поскольку в целом ряде случаев оперативное изменение объекта недвижимости под изменившееся НЭИ попросту невозможно.

Это имеет как минимум три опасных последствия:

1) появление "разрыва" между рыночной стоимостью и стоимостью пользования;

2) появление разрыва между рыночными ценами, которые определяются стоимостью пользования, и рыночной стоимостью, которая не соответствует рыночным ценам, - этот аспект наиболее важен;

3) неспособность определить этот разрыв по причине инерционности методологии оценки как со стороны оценщиков, так и со стороны потребителей (в данном случае - банков и регулятора).

А это в свою очередь влечет за собой особые операционные риски, ставящие залогодержателей в ситуацию крупных возможных потерь на этапе обращения взыскания на предмет ипотеки. Причем, по нашему мнению, эти риски в данный момент залогодержателями даже не осознаются.

Необходимо оговориться, что риски, о которых идет речь, касаются не всех предметов ипотеки без исключения, однако они в полной мере присутствуют именно в тех сегментах рынка недвижимости (в частности, московской), которые еще недавно считались первоклассными для ипотеки, - офисном и торговом <3>.

--------------------------------

<3> Имеет место также региональная специфика - те эффекты, которые остро проявляются в Москве, не обязательно возникают в регионах или не обязательно имеют такую же интенсивность.

Сказанное проиллюстрируем на примере недавнего сообщения о том, что компания "Галс-девелопмент" намерена реконструировать под премиальные апартаменты комплекс зданий в Большом Черкасском переулке (район станции метро "Лубянка"/"Кузнецкий мост") в Москве.

Объект анализа

В частности, как сообщают "Ведомости" и перепечатавшие новость иные интернет-издания <4>, "общая площадь строений в Большом Черкасском переулке, которые может реконструировать "Галс-девелопмент", составляет 17 300 кв. м. Одно из них - торговый дом купца Александра Гуськова. Его построили в 1903 г., в советское время там был жилой дом с коммунальными квартирами. Позднее дом был расселен, и помещения во всем комплексе принадлежали структурам экс-президента Банка Москвы Андрея Бородина...

--------------------------------

<4> См.: Молоткова Д., Филатов А. У "Галс-девелопмента" может появиться еще один проект в элитном сегменте. Компания хочет перестроить в апарт-комплекс торговый дом Гуськова на Лубянке // Ведомости, 30.10.2022; Торговый дом Гуськова на Лубянке купили, чтобы перестроить в элитные апартаменты // Москвич Mag, 31.10.2022, и др.

В итоге контроль над этим банком спустя год получил ВТБ. Судя по всему, к нему перешли и некоторые активы Бородина. По крайней мере именно ВТБ в течение двух лет выставлял помещения в Большом Черкасском переулке на продажу за 2,6 млрд руб., сказано на сайте Единой электронной торговой площадки, но тогда покупателей на них не нашлось. Информацию о повторных торгах найти не удалось. Скорее всего, было принято решение передать эти объекты "Галс-девелопменту", предполагают два консультанта, напоминая, что до февраля 2022 г. этого девелопера контролировали структуры банка".

По данным "Фортекс Групп", до последнего времени этот комплекс зданий функционировал как бизнес-центр класса В, помещения в нем на момент написания данной статьи еще предлагались в аренду по ставке 24 000 руб/кв. м, включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи <5>. Удельная цена продажи бизнес-центра целиком, по данным того же источника, составляла 2 990 млн руб. (172 700 руб/кв. м), то есть была выше начальной цены несостоявшегося аукциона. По всей видимости, это та цена, по которой продавец рассчитывал продать объект на аукционе с одним шагом на повышение.

--------------------------------

<5> https://fortexgroup.ru/bc/bolshoy-cherkasskiy-15-17-s1/.

Оценка стоимости пользования объектом

Далее представлена традиционная (в соответствии со сложившейся практикой) оценка стоимости, которая в рамках принятой практики российской оценки может быть представлена как "рыночная".

При этом:

- анализ НЭИ, по сути, не проводится, поскольку фактически он, как правило, представляет собой некую формальную "табличку с крестиками" и не несет в себе никакого смысла;

- стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) определяется доходным подходом;

- методом распределения по данным одного из многочисленных справочников псевдоэкспертных или псевдорыночных данных определяется стоимость земельного участка (как взятая "с потолка" доля стоимости земельного участка в стоимости ЕОН);

- методом выделения для объекта капитального строительства определяется стоимость объекта капитального строительства (как разница между стоимостями ЕОН и земельного участка).

Оценка стоимости ЕОН - бизнес-центра

(фактическое использование)

Оценка стоимости ЕОН - бизнес-центра класса В (фактическое использование) показана в таблице:

--------------------------------

<6> Чистый операционный доход.

Отметим, что запрашиваемая ставка аренды в данном бизнес-центре соответствует интервалу рыночных запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах класса В в данной локации.

При оценке использованы следующие корректировки (отн. ед.):

- НДС - 0,83 отн. ед.;

- торг - 0,75 отн. ед.;

- эксплуатационные расходы и коммунальные платежи - 0,80 отн. ед.;

- вакансии - 0,90 отн. ед.

Как видно, значение стоимости, полученное доходным подходом, составляет всего 60% от цены, по которой продавец до последнего времени рассчитывал продать объект.

Однако необходимо отметить, что удельная цена 100 000 руб/кв. м - рыночная норма для выкупа бизнес-центров в центре Москвы с целью реконструкции в апартаменты. Так, по данным Knight Frank Russia, хорошую доходность проект редевелопмента административного здания в апартаменты может получить только в том случае, если приобретаемое здание не будет стоить выше 100 000 руб/кв. м при расположении в центре города и 80 000 руб/кв. м - за его пределами <7>.

--------------------------------

<7> Мерцалова А. Дом в офисе. Альтернативных апартаментов становится больше // КоммерсантЪ, 21.10.2021. Примеры того, что указанные цены соответствуют реальности, приведены в материале: Слуцкий А.А. Тенденция к редевелопменту бизнес-центров в Москве // Теория, методология и практика оценки, 22.08.2022 (http://tmpo.su/sluckij-a-a-tendenciya-k-redevelopmentu-biznes-centrov-v-moskve/).

В данном же случае речь идет не просто о центре Москвы, а о самом и наиболее престижном центре Москвы.

Оценка стоимости единого объекта недвижимости как офисного показана в таблице:

Оценка стоимости земельного участка с использованием

под офисное здание (фактическое использование).

Метод распределения

Оценка стоимости земельного участка с использованием под офисное здание (фактическое использование) показана в таблице:

--------------------------------

<8> Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область). 4-е издание / ООО "АБН-Консалт", 11.01.2021 (https://abn-consult.ru/issledovaniya/spravochnik-koeffitsientov).

<9> Эта стоимость земельного участка некорректна, поскольку она необоснованно снижена на величину НДС, - ранее, определяя стоимость ЕОН методом прямой капитализации, мы не разделили ставку аренды на приходящуюся на объект капитального строительства и на землю. Соответственно, весь НДС, содержащийся в арендной плате, распределился между объектом капитального строительства и землей, в то время как он должен быть полностью отнесен на объект капитального строительства. Поэтому полученную стоимость земли надо увеличить в 1,2 раза, что затем снизит величину стоимости объекта капитального строительства на такую же величину, поскольку стоимость ЕОН остается постоянной.

Отметим, что значение доли земли, использованное в оценке, не имеет под собой никаких рыночных обоснований, а является "пожеланием" лиц, участвовавших в опросе при составлении указанного источника информации, и в этом смысле полностью противоречит требованию п. 13 ФСО N 3. Тем не менее данное нарушение является повсеместно принятым.

Оценка стоимости объекта капитального строительства -

офисного здания класса B (фактическое использование).

Метод выделения

Оценка стоимости объекта капитального строительства - офисного здания (фактическое использование) показана в таблице:

Результаты и их фактический смысл

В результате получаем стоимости земельного участка, объекта капитального строительства и ЕОН:

Однако в соответствии с методологией оценки эти значения стоимости категорически не могут быть признаны рыночными, поскольку в данном случае грубо проигнорированы два фундаментальных предположения, определяющие вид стоимости недвижимости как рыночную стоимость.

Эти предположения для оценки именно недвижимости не менее принципиальны, как и иные - невынужденный характер сделки, достаточный для рыночной экспозиции объекта оценки срок и т.п. Они заключаются в следующем:

1) рыночная стоимость земельного участка всегда определяется как его стоимость при его наиболее эффективном использовании как свободного (вакантного, не застроенного) вне зависимости от того, свободен фактически земельный участок или застроен;

2) рыночная стоимость объекта капитального строительства, фактически имеющего место на земельном участке, всегда определяется исходя из того, насколько объект соответствует НЭИ земельного участка как свободного (вакантного, не застроенного).

В результате отчет об оценке не может рассматриваться как отчет об оценке рыночной стоимости, а результат оценки - как рыночная стоимость, если в отчете отсутствует содержательный раздел анализа наиболее эффективного использования (АНЭИ), где проведен реальный двухстадийный и трехступенчатый анализ текущего (фактического) и альтернативных видов использования, из которых не выделен наиболее эффективный вид, отвечающий трем известным требованиям:

- юридическая допустимость;

- физическая возможность;

- финансовая целесообразность.

В этом случае результат оценки будет представлять собой всего лишь "стоимость пользования" (use value) - стоимость не при наиболее эффективном использовании земельного участка как свободного и использовании объекта капитального строительства, соответствующего этому использованию, а при некотором текущем (фактическом) использовании, в отношении которого не известно, является оно наиболее эффективным или нет. Результатом вполне может быть существенное искажение рыночной стоимости, причиной которого будет грубое нарушение методологии оценки.

Посмотрим, каковы на самом деле будут значения рыночных стоимостей земельного участка, объекта капитального строительства и ЕОН, определенные в соответствии с методологией оценки.

Анализ наиболее эффективного использования

земельного участка

Альтернативные варианты использования земельного участка

На основании представленной информации в качестве альтернативных видов использования земельного участка как свободного целесообразно рассмотреть три:

1) текущее (фактическое) использование - под размещение бизнес-центра класса B;

2) альтернативное использование 1 - под размещение бизнес-центра класса A;

3) альтернативное использование 2 - под размещение комплекса апартаментов гостиничного типа элитного класса.

Мы не будем описывать процесс анализа юридической допустимости и физической возможности указанных двух видов использования, поскольку они достаточно очевидны <10> - в тех территориальных зонах, где разрешено строительство офисов, как правило, разрешено строительство гостиниц, а изменение основного вида разрешенного использования с офисного на гостиничное в таких условиях осуществляется правообладателем в уведомительном режиме.

--------------------------------

<10> Между тем этот процесс в обязательном порядке должен присутствовать в отчете об оценке.

Далее подробно рассмотрим третий аспект АНЭИ - анализ финансовой целесообразности.

Метод остатка. Общая методология

Основным методом анализа альтернативных видов использования земельного участка как вакантного (не застроенного), но подлежащего застройке, является метод оценки рыночной стоимости земельных участков - метод остатка <11>. Как было сказано, альтернативные виды использования, которые имеет смысл рассмотреть при АНЭИ земельного участка, - под строительство бизнес-центра класса A и под строительство комплекса апартаментов гостиничного типа элитного класса.

--------------------------------

<11> The Appraisal of Real Estate. 15th Edition/Appraisal Institute, Chicago, Illinois, 2020.

Последовательность действий в соответствии с методом остатка:

- методами сравнительного и (или) доходного подхода определяются рыночные стоимости единых объектов недвижимости, состоящих из исследуемого земельного участка и объектов капитального строительства альтернативных видов использования;

- затратным подходом определяются рыночные стоимости (затраты на строительство с учетом прибыли предпринимателя) новых объектов капитального строительства альтернативных видов использования без износов, устареваний и обесценений <12>;

- разница рыночных стоимостей единых объектов недвижимости, состоящих из исследуемого земельного участка и объектов капитального строительства альтернативных видов использования, и рыночных стоимостей новых объектов капитального строительства альтернативных видов использования без износов, устареваний и обесценений представляет собой стоимости земельного участка при альтернативных видах использования;

- рыночной стоимостью земельного участка признается наибольшая из стоимостей при альтернативных вариантах использования;

- НЭИ земельного участка признается то использование, которое дает рыночную стоимость земельного участка.

--------------------------------

<12> То, что в оценке методом остатка используется именно идеальный (модельный) новый объект капитального строительства, не имеющий износов, устареваний и обесценений, является принципиальным, поскольку в российской практике оценки встречаются искажающие результат попытки использовать в оценке объект капитального строительства, фактически имеющийся на земельном участке, со всеми его износами, устареваниями и обесценениями.

Текущее (фактическое) использование земельного участка -

под размещение бизнес-центра класса B

Оценка рыночной стоимости ЕОН - нового бизнес-центра

класса B без износа, устаревания и обесценения

На рис. 1 показана диаграмма рассеяния цен предложения на продажу 21 бизнес-центра класса B в выбранном районе.

Диаграмма рассеяния цен предложения на продажу

бизнес-центров класса B в районе станций метро

"Лубянка"/"Кузнецкий мост"

Рисунок 1

Как видно, на рынке наблюдаются два уровня цен - ценовых кластера:

- более однородный нижний ценовой кластер с уровнем удельных цен от 151 042 до 314 843 руб/кв. м, включая НДС, с наиболее вероятным значением 208 451 руб/кв. м, включая НДС. В нем находятся две трети объектов;

- менее однородный верхний ценовой кластер с уровнем удельных цен от 427 899 до 594 700 руб/кв. м, включая НДС, с наиболее вероятным значением 510 281 руб/кв. м, включая НДС. В нем находится одна треть объектов.

Однако анализ "чистых" запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах класса B в рассматриваемой локации показывает, что они не превышают 17 000 руб/кв. м/год, включая НДС, не включая эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Таким образом, экономически рыночно обоснованным уровнем удельных цен предложения следует считать только нижний ценовой кластер, поскольку капитализация запрашиваемых ставок аренды по разумной ставке - 0,09 - 0,11 отн. ед. в год - даст значения стоимости, не превышающие интервал удельных цен предложения нижнего ценового кластера.

В этих обстоятельствах уровень цен объектов верхнего ценового кластера на дату анализа не может рассматриваться как рыночный и в анализе игнорируется.

Оценка стоимости ЕОН сравнительным подходом показана в таблице. Здесь и далее термин "стоимость" используется без уточняющей квалификации "рыночная" или "пользования", поскольку на данный момент это формально не известно, так как не установлено в ходе анализа:

Величина скидки на торг определялась на основании данных <13>, полученных методами рыночной экстракции. Для коммерческой недвижимости в 2020 г. она находилась в интервале 0,10 - 0,30 отн. ед. при наиболее вероятном значении 0,20 отн. ед.

--------------------------------

<13> Слуцкий А.А. Рыночная экстракция скидки на торг // Теория, методология и практика оценки, 31.12.2020 (http://tmpo.su/sluckij-a-a-rynochnaya-ekstrakciya-skidki-na-torg/).

При этом на основании имеющихся рыночных данных нельзя утверждать, что скидки на торг являются разными:

- в разных сегментах - имеются данные из таких сегментов, как офисы, апартаменты, торговая, рекреационная недвижимость и земельные участки;

- разных географических локациях.

Приведенные цифры подтверждаются данными, относящимися к 2021 г. <14>. С учетом негативного влияния событий, связанных со специальной военной операцией, наиболее вероятное значение скидки на торг было увеличено до 0,25 отн. ед.

--------------------------------

<14> Слуцкий А.А. Промежуточный мониторинг скидок на торг // Теория, методология и практика оценки, 10.07.2021 (http://tmpo.su/sluckij-a-a-promezhutochnyj-monitoring-skidok-na-torg-rynochnaya-ekstrakciya-za-pervo....

Оценка рыночной стоимости нового объекта

капитального строительства - бизнес-центра класса B

без износа, устаревания и обесценения

Отметим, что в данном случае речь идет об оценке именно рыночной стоимости модельного нового объекта капитального строительства - бизнес-центра класса B без износа, устаревания и обесценения.

По данным работы <15>, в которой обобщена информация из 25 источников, представленных в периодической прессе преимущественно за 2018 - 2020 гг. и содержащих данные о совокупных размерах инвестиций в строительство бизнес-центров разных классов, основанные:

- на инвестиционных контрактах;

- инвестиционных меморандумах девелоперов и региональных администраций по конкретным проектам;

- оценках девелоперов и сторонних экспертов, -

на начало 2021 г. удельные затраты на строительство бизнес-центров класса B (включая коммуникации и оборудование) находились в интервале от 90 000 до 117 000 руб/кв. м, включая НДС. Среднее значение - 106 000 руб/кв. м, включая НДС.

--------------------------------

<15> Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. Затраты на строительство объектов коммерческой и производственной недвижимости. Часть 1. Бизнес-центры, торговые и торгово-развлекательные центры, отели // Теория, методология и практика оценки, 19.02.2021 (http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-zatraty-na-stroitelstvo-obektov-kommercheskoj-i-proizvodstve....

Данные за 2022 г. практически отсутствуют по причине отсутствия новых проектов. Однако, если исходить из ряда данных <16>, за 2021 г. заметного удорожания строительства бизнес-центров класса B не произошло. В частности:

- удельные затраты на строительство многофункционального комплекса "Физтехпарк" оценивались в 99 000 руб/кв. м, включая НДС;

- удельные затраты на строительство многофункционального торгово-делового центра в Новой Москве оценивались в 93 000 руб/кв. м, включая НДС;

- удельные затраты на строительство многофункционального здания с гостиницей, кафе, детским клубом и офисными помещениями в Балашихе оценивались в 77 000 руб/кв. м, включая НДС.

--------------------------------

<16> "Основа" построит многофункциональный комплекс в СВАО Москвы // B2B Global, 16.03.2022; "Самолет" построит новый торгово-деловой центр // Rus Developers, 05.08.2022; Строительство многофункционального здания с гостиницей // Rus Developers, 27.10.2022.

На этом основании далее в расчете используем величину удельных затрат на строительство бизнес-центра класса A 100 000 руб/кв. м, включая НДС. Дополнительно необходимо учесть, что, по имеющимся данным <17>, величина прибыли предпринимателя при строительстве массового жилья составляет 1,10 (110% к затратам на строительство) за срок строительства. Следовательно, поскольку величина прибыли предпринимателя при реализации строительных проектов разного назначения не может значительно различаться, в расчете можно использовать величину коэффициента прибыли предпринимателя, равную: 1,00 + 1,10 = 2,10 отн. ед. в год.

--------------------------------

<17> Слуцкий А.А. Прибыль предпринимателя при строительстве жилья // Теория, методология и практика оценки, 22.01.2022 (http://tmpo.su/sluckij-a-a-pribyl-predprinimatelya-pri-stroitelstve-zhilya/).

Оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства - бизнес-центра класса A показана в таблице:

Оценка стоимости земельного участка под бизнес-центр

класса B

Оценка стоимости земельного участка под бизнес-центр класса B в выбранном районе представлена в таблице:

Таким образом, использование земельного участка под строительство бизнес-центра класса B в данной локации:

1) дает отрицательную стоимость земельного участка;

2) не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного;

3) не приводит к определению рыночной стоимости земельного участка.

Чрезвычайно существенно, что аналогичный вывод будет получен и при оценке любого бизнес-центра класса B в выбранной локации.

А. Слуцкий

К. т. н.,

зам. председателя

Комитета по научным

и методологическим

вопросам в оценочной

деятельности СРОО

(Национальное объединение)

Подписано в печать

19.12.2022