Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество?


Готовое решение: Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество (Консультант Плюс, 2025)
Документ предоставлен Консультант Плюс www.consultant.ru Дата сохранения: 14.06.2025

		Консультант Плюс \| Готовое решение \| Актуально на 11.06.2025

Как юрлицу продать заложенное недвижимое имущество

Продать заложенную недвижимость можно до или после погашения обеспеченного обязательства. Если залог не снят, то по умолчанию на продажу нужно согласие залогодержателя, который может указать свои условия сделки. Если согласие не будет получено, залогодержатель может оспорить сделку или потребовать досрочно погасить долг.

Если необходимое согласие получено, заключите договор купли-продажи. В некоторых случаях его нужно нотариально удостоверить.

Потом обратитесь в регистрирующий орган, чтобы зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

Если залог сохранился, для удобства можно поменять залогодателя в договоре ипотеки, закладной (если она есть). Но закон это делать не обязывает.

Оглавление:

1. Какие есть способы продажи заложенной недвижимости

2. С кем нужно согласовать продажу заложенной недвижимости

3. Как составить договор купли-продажи заложенной недвижимости

4. Нужно ли менять договор ипотеки

5. Нужно ли менять закладную

6. Нужно ли удостоверять сделку у нотариуса

7. Как зарегистрировать переход права на предмет ипотеки

1. Какие есть способы продажи заложенной недвижимости

Вы можете договориться о продаже недвижимости:

с предварительным погашением обеспечиваемого обязательства. В этом случае объект продается уже без залога. Если вы собираетесь исполнить обязательство досрочно, проверьте, возможно ли это (ст. 315 ГК РФ). Погасить основное обязательство вы можете за счет собственных средств или средств покупателя, которые он может внести, например, в качестве аванса или задатка. Договор купли-продажи в этом случае оформляется как обычно, особенностей для таких случаев не предусмотрено. Подать заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и о регистрации перехода права собственности на объект можно одновременно, законодательство этого не запрещает;
без погашения обеспечиваемого обязательства. По общему правилу такое возможно только с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Тогда имущество продается с обременением (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

В этом случае вы можете согласовать:

обязанность покупателя перечислить стоимость имущества или ее часть сразу залогодержателю. Кредитор (залогодержатель) должен будет принять это исполнение (п. 1 ст. 313 ГК РФ);
условие о том, переходят ли к покупателю обязанности по обеспечиваемому обязательству. Вы можете договориться, что они остаются за должником, но залог сохраняется и покупатель становится на место залогодателя (п. п. 1, 3 ст. 38 Закона об ипотеке). Учтите: при продаже заложенной недвижимости к покупателю переходят только права и обязанности залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). А чтобы перевести обязанности по основному обязательству, нужно оформить перевод долга.

Дополнение Готового решения

Как прописать в договоре купли-продажи заложенной недвижимости обязанность покупателя перечислить залогодержателю сумму в размере долга, обеспеченного залогом

Если продавец (залогодатель), покупатель и залогодержатель запланировали погашение обеспеченного залогом долга средствами, которые покупатель платит за имущество, то в договор купли-продажи можно включить обязанность покупателя перечислить определенную сумму не продавцу недвижимости, а напрямую залогодержателю. Таким образом погашение долга залогодателя (полное или частичное) происходит одновременно с оплатой недвижимости покупателем.

Для того чтобы согласовать в договоре купли-продажи заложенной недвижимости обязанность покупателя произвести оплату не продавцу, а залогодержателю в счет погашения долга, обеспеченного залогом, рекомендуем указать в договоре:

сумму, которую следует перечислить залогодержателю. Она может быть равна цене продажи или быть меньше этой цены;
обязанность покупателя уплатить эту сумму залогодержателю и привести данные последнего, необходимые для совершения платежа. Если сумма, подлежащая перечислению залогодержателю, меньше цены продажи, укажите также, что остаток покупатель перечисляет продавцу;
информацию о том, что указанная сумма уплачивается в счет погашения долга продавца (залогодателя) перед залогодержателем. Можно дополнительно привести реквизиты договора, на основании которого возник залог.

Далее рассмотрим подробнее вариант продажи недвижимости без погашения обеспечиваемого обязательства и снятия обременения.

2. С кем нужно согласовать продажу заложенной недвижимости

По общему правилу нужно получить согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Но иногда требуется и согласие иных лиц. Например, общего собрания участников ООО, если сделка крупная (п. 3 ст. 46 Закона об ООО).

Учтите также, что залогодержатель или иные лица могут поставить свое согласие под условия. Если вы их не выполните, лицо, давшее согласие, сможет оспорить сделку на основании ст. 173.1 ГК РФ (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Например, залогодержатель может установить минимальную цену продажи предмета ипотеки или конкретное лицо, на продажу которому он дает согласие.

2.1. Согласие залогодержателя

По общему правилу получить его необходимо, если стороны не предусмотрели иное в договоре ипотеки или закладной (п. п. 1, 2 ст. 37 Закона об ипотеке). Иначе залогодержатель может по своему выбору потребовать (ст. 39 Закона об ипотеке):

досрочно исполнить обеспеченное обязательство и обратить взыскание на предмет ипотеки независимо от того, кому он принадлежит. А покупатель, если он знал или должен был знать, что продавец не получил согласие залогодержателя, несет солидарную ответственность по обеспеченному обязательству в пределах стоимости недвижимости;
признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать применить последствия ее недействительности (в частности, возвратить имущество продавцу).

Учтите: письменное согласие залогодержателя по общему правилу нужно предоставить в орган регистрации прав, чтобы зарегистрировать переход права на заложенный объект недвижимости. Иначе регистрирующий орган приостановит, а в дальнейшем может отказать в государственной регистрации права собственности покупателя (п. 5 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

Дополнение Готового решения

Судебная практика: покупатель заложенной недвижимости может зарегистрировать свое право собственности на нее и без согласия залогодержателя на ее продажу, если договор купли-продажи исполнен и срок его оспаривания истек

По мнению судов, за покупателем может быть зарегистрировано такое право и при отсутствии согласия залогодержателя на продажу недвижимости. Это возможно, если договор купли-продажи исполнен, при этом залогодержатель не обращался в суд с требованием признать этот договор недействительным и срок его оспаривания истек.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

Требуется ли получение согласия залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества

Представляется, что согласие залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи заложенной недвижимости не требуется.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу (в том числе путем продажи) лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

Однако по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор (в частности, о передаче имущества) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Из содержания ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре следует, что его заключение не приводит к отчуждению имущества. Предварительный договор не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче. Следовательно, на этом этапе отношений сторон правило о необходимости согласия на отчуждение заложенного имущества не применяется.

		См. также: Как получить согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом

2.2. Корпоративные согласия и одобрения

Получить такие согласия нужно, если этого требует закон или учредительные документы организации. Например, по общему правилу это касается крупных сделок, совершаемых хозяйственными обществами. При этом сделка может быть крупной как для продавца, так и для покупателя (п. 1 ст. 46 Закона об ООО, п. 1 ст. 78 Закона об АО).

Последствия отсутствия корпоративных согласий и одобрений зависят от того, оспорима или ничтожна такая сделка.

Оспоримой, к примеру, является крупная сделка ООО, совершенная без согласия общего собрания участников общества (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 4 ст. 46 Закона об ООО). В этом случае орган регистрации прав регистрирует право собственности покупателя, но указывает в ЕГРН, что необходимое согласие не предоставлялось, и отражает это в выписке из него (п. 62 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

Приостановить, а в дальнейшем отказать в государственной регистрации права собственности покупателя регистрирующий орган может, только если из федерального закона следует, что совершенная без соответствующего согласия сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Дополнение Готового решения

Требуется ли получение согласия супруга залогодержателя на продажу заложенной недвижимости

Представляется, что, если залогодержатель состоит в зарегистрированном браке, получать согласие его супруга на продажу заложенной недвижимости не нужно.

Нотариально удостоверенное согласие супруга требуется для заключения другим супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. При этом указанное правило касается распоряжения общим имуществом супругов (п. п. 1, 3 ст. 35 СК РФ).

Однако в рассматриваемом случае заложенное имущество по смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ не относится к нажитому залогодержателем во время брака, то есть к общему имуществу супругов. Это имущество является собственностью залогодателя и при продаже заложенной недвижимости ею распоряжается не залогодержатель, а залогодатель, хоть и с согласия залогодержателя. Такой вывод следует из содержания п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке. В п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке прямо указано, что заложенную недвижимость отчуждает залогодатель, а не залогодержатель.

См. также:

Как получить согласие (одобрение) на совершение крупной сделки ООО
Какая сделка АО является крупной и как получить согласие (одобрение) на ее совершение
Как получить согласие (одобрение) на совершение сделки с заинтересованностью ООО
Когда нужно одобрять (получать согласие) сделку АО, в совершении которой имеется заинтересованность, и в каком порядке

3. Как составить договор купли-продажи заложенной недвижимости

Составьте договор купли-продажи с учетом требований ст. ст. 549 - 558 ГК РФ и общих правил о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Обязательно укажите существенные условия и условия, которые потребовал включить залогодержатель или иное лицо в своем согласии на сделку. Например, залогодержатель может дать согласие при условии, что вы отмените в договоре купли-продажи законный залог продавца. Если такие условия из согласия отсутствуют в договоре, его могут оспорить по ст. 173.1 ГК РФ (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Дополнение Готового решения

Как формируется цена продажи заложенного недвижимого имущества

Полагаем, что цена продажи заложенной недвижимости определяется по соглашению сторон, но с учетом некоторых особенностей.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Закон об ипотеке, общие нормы ст. ст. 334 - 356 ГК РФ о залоге, общие нормы ст. ст. 454 - 491 ГК РФ о купле-продаже, а также ст. ст. 549 - 558 ГК РФ о продаже недвижимости не устанавливают специальные цены. Значит, вы можете согласовать цену продажи самостоятельно, если в вашем случае не действуют какие-либо иные специальные правила. Обязательно пропишите цену в договоре купли-продажи. В противном случае этот договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

При согласовании цены рекомендуем также обратить внимание на случаи, когда возможна продажа недвижимости ниже кадастровой или рыночной стоимости.

Кроме того, на цену заложенной недвижимости при определенных обстоятельствах могут повлиять:

залогодержатель по договору об ипотеке. В силу п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке его согласие на продажу заложенной недвижимости другому лицу необходимо, если договор об ипотеке не предусматривает иное. Обратите внимание, что предварительное согласие можно поставить под условие (п. 56 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Полагаем, что таким условием может быть и цена продажи;
покупатель заложенной недвижимости. Дело в том, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять обремененный товар. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Кроме того, по общему правилу при смене собственника заложенной вещи залог сохраняется (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Соответственно сохраняется и риск обращения взыскания на предмет залога. С учетом указанных обстоятельств покупатель может настаивать на снижении цены продажи.

Также в договоре можно указать, что:

недвижимость находится в залоге. Это служит дополнительным доказательством того, что покупатель знал о залоге и согласился принять обремененную недвижимость. Для этого, как правило, достаточно чтобы на момент сделки информация об ипотеке была внесена в ЕГРН. Но если покупатель докажет, что он не мог знать о залоге (например, в результате технической ошибки), а продавец его не уведомил о нем, он может потребовать уменьшить цену или расторгнуть договор купли-продажи (п. 1 ст. 460 ГК РФ);

Пример условия

Объект находится в ипотеке на основании договора об ипотеке от 20.05.2025 N 42, заключенного продавцом с ООО "Альфа" (ОГРН 1089841512597), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 27.05.2025 N 98:05:0010111:9999-98/003/2025-1. Срок действия ипотеки истекает 31 декабря 2029 г. Ипотека установлена в пользу ООО "Альфа" и в обеспечение обязательств продавца по договору займа от 20.05.2025 N 41.

недвижимость продается с согласия залогодержателя. Если залогодержатель выразил согласие в отдельном документе, его можно оформить в виде приложения к договору купли-продажи. Вместо этого залогодержатель может согласовать продажу имущества, подписав сам договор купли-продажи. Законодательство не требует оформлять согласие отдельным документом. По общему правилу его можно выразить любым способом (п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Пример условия Залогодержатель выражает свое согласие на продажу объекта покупателю путем подписания договора купли-продажи.

Дополнение Готового решения

Может ли третье лицо - залогодатель продать недвижимость, переданную в залог кредитору и обеспечивающую обязательства должника

Полагаем, что третье лицо - залогодатель может продать недвижимость, переданную в залог кредитору и обеспечивающую обязательства должника. Он может сделать это таким же образом, как продают имущество залогодатели-должники.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть продано залогодателем другому лицу, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). И поскольку это правило не содержит исключений для залогодателей - третьих лиц, а согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке залогодателем может быть третье лицо, не участвующее в этом обязательстве, то, значит, такой залогодатель может продать заложенную вещь в том же порядке, что и залогодатель-должник.

См. также:

Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
Как составить договор купли-продажи здания

4. Нужно ли менять договор ипотеки

Закон этого не требует. Покупатель становится новым залогодателем в силу закона, а обязательства по ипотеке возникают у него вместе с правом на заложенную недвижимость (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Однако вы можете зафиксировать смену залогодателя, подписав дополнительное соглашение к договору ипотеки.

Оформлять такое соглашение по общему правилу следует в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В частности, его нужно будет удостоверить у нотариуса, если сам договор ипотеки нотариально удостоверен и не предусматривает другой порядок его изменения.

		См. также: Нужно ли нотариально удостоверять договор об ипотеке

5. Нужно ли менять закладную

Закон об ипотеке прямо этого не требует. Однако при желании вы можете это сделать (п. 8 ст. 13 Закона об ипотеке).

Чтобы поменять залогодателя в электронной закладной, подготовьте соглашение о внесении изменений в нее по утвержденной форме (п. 1 ст. 13.4 Закона об ипотеке). Форма соглашения о внесении изменений в документарную закладную не утверждена, но при его составлении нужно учесть требования закона (п. 1 ст. 13.1 Закона об ипотеке).

		См. также: Как внести изменения в закладную

6. Нужно ли удостоверять сделку у нотариуса

Только если это предусматривает закон или стороны заключили об этом соглашение (п. 2 ст. 163 ГК РФ). В частности, по общему правилу удостоверить договор у нотариуса нужно, если вы продаете доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

		См. также: Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

7. Как зарегистрировать переход права на предмет ипотеки

Руководствуйтесь общим порядком, а именно - заполните заявление, соберите документы, уплатите госпошлину и подайте документы на регистрацию. Из документов вам, в частности, потребуются (п. п. 2, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

договор купли-продажи заложенной недвижимости;
согласие залогодержателя на продажу предмета ипотеки, если он оформил его в виде отдельного документа;
соглашение о внесении изменений в закладную, если стороны вносят такие изменения;
дополнительное соглашение к договору ипотеки, если стороны его заключали.

		См. также: Какие позиции есть у судов о продаже заложенного недвижимого имущества