Как продать имущество, находящееся в общей долевой собственности?

Сделать это можно только по соглашению всех собственников. Иначе сделка будет недействительной, так как она нарушает требования закона (ст. 168, п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Вы можете оформить соглашение собственников о продаже имущества на конкретных условиях: совместно подписать договор купли-продажи. Но можно и составить отдельный документ-соглашение, в котором вы перечислите основные условия будущей сделки. В таком случае после оформления соглашения заключите с покупателем договор, соответствующий договоренностям с сособственниками.

Если вы продаете недвижимость, вам также предстоит зарегистрировать переход права собственности на нее.

Дополнение Готового решения

Как продать имущество, находящееся в долевой собственности, если один из сособственников обанкротился

Продать целиком имущество, находящееся в долевой собственности, если один из сособственников находится в процедуре банкротства, на основании договора купли-продажи, в том числе с предварительным составлением соглашения собственников, не получится. Это связано с тем, что продажа имущества должника, если его стоимость 100 тыс. руб. и более, осуществляется исключительно на торгах, проводимых в соответствии с требованиями законодательства о банкротстве (п. п. 3, 5 ст. 139 Закона о банкротстве).

Поэтому в такой ситуации, если сособственники имущества хотят его продать, исходя из позиции, приведенной в п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), они могут поступить одним из следующих способов:

• продать принадлежащие им доли с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ, то есть известив в рамках преимущественного права о продаже принадлежащих им долей сособственника, находящегося в процедуре банкротства. Также рекомендуем известить арбитражного управляющего, так как он отвечает за сохранность имущества должника (п. 1 ст. 67, п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве).

После получения отказа или истечения установленного срока сособственники могут продать свои доли третьему лицу (покупателю). Впоследствии, после проведения торгов в рамках дела о банкротстве и определения на них цены доли оставшегося собственника, такой покупатель сможет приобрести эту долю на основании преимущественного права по цене, определенной на торгах, и в результате получить права на имущество целиком;

• дождаться проведения торгов в рамках дела о банкротстве сособственника и определения на них цены его доли. Выкупить его долю на основании преимущественного права по цене, определенной на торгах, и уже после этого продать покупателю имущество целиком.

Дополнение Готового решения

Как заключить предварительный договор купли-продажи имущества, находящегося в долевой собственности

Предварительный договор купли-продажи имущества, находящегося в долевой собственности, можно заключить по общим правилам для заключения предварительного договора.

Подписать предварительный договор могут как все собственники (или их представители по доверенности), так и один из них, если до этого между ними было достигнуто соглашение о распоряжении общим имуществом одним из собственников от имени всех. В случае с предварительным договором подход к его подписанию аналогичен подходу при заключении соглашения о продаже, указанному в разд. 1 настоящего Готового решения.

Если хотя бы один собственник из подписавших предварительный договор (или собственник, представляющий их всех) будет уклоняться от заключения основного договора, можно заявить требование о понуждении к его заключению (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При этом если договор подписывали все собственники, а уклоняется один из них или часть, то рекомендуем в любом случае заявить требование ко всем сособственникам. Дело в том, что исходя из смысла п. 1 ст. 308 ГК РФ у обязательства две стороны - кредитор и должник. И уже в качестве стороны обязательства может участвовать одно или несколько лиц. Требование о понуждении заключить основной договор исходя из п. 5 ст. 429 ГК РФ предъявляется при уклонении другой стороны. Это значит, что оно предъявляется в адрес стороны в целом, а не одного лица из нескольких, которые имеются на этой стороне.

Кроме того, такой подход может подтверждаться следующим. В случае удовлетворения иска об обязании заключить основной договор суд укажет в решении предмет и иные условия основного договора, а также определит момент, с которого данный договор считается заключенным. Для договора купли-продажи недвижимости это решение будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Это значит, что суд не будет обязывать конкретного сособственника подписать основной договор. Если он удовлетворит требование, то определит условия основного договора в своем решении для покупателя и всех лиц, выступающих на стороне продавца, независимо от того, сколько сособственников уклонялось от его заключения.

Дополнение Готового решения

Как прописать в договоре купли-продажи имущества, находящегося в долевой собственности, условие о том, что покупатель выплачивает полную сумму за имущество только одному из сособственников, а тот перечисляет соответствующие доли другим продавцам

Чтобы согласовать условие о выплате покупателем полной суммы за имущество только одному из собственников и последующем перечислении полученных денег другим долевым собственникам, вы можете воспользоваться общими рекомендациями о согласовании условия об оплате (форме, сроке и порядке оплаты). При этом определите в договоре:

• кому именно из собственников покупатель должен выплатить полную сумму за имущество;

• какие суммы или в каком объеме причитаются каждому из собственников и в каком порядке получивший полную оплату собственник должен перечислить деньги.

Пример условия:

"1. Покупатель обязуется перечислить полную стоимость имущества, определенную в п. 7 настоящего договора, одному из собственников, а именно Продавцу-1 (ООО "Болид").

2. Продавец-1 обязуется в течение пяти дней после зачисления на его расчетный счет денежных средств от Покупателя в полном объеме:

2.1. Перечислить 30% от полученной суммы Продавцу-2 (ООО "Зевс").

2.2. Перечислить 20% от полученной суммы Продавцу-3 (ООО "Молния").

3. Все расчеты должны осуществляться в безналичном порядке платежными поручениями. Реквизиты сторон для перечисления средств по настоящему договору указаны в разд. 12".

Что делать сособственнику имущества, находящегося в долевой собственности, если после продажи имущества другой сособственник не перечислил ему его долю от продажи

Если после продажи имущества в долевой собственности один из собственников, получивший по соглашению между ними и покупателем все деньги, не перечислил другому сособственнику его долю от продажи, как было оговорено, последний вправе взыскать ее с собственника - получателя оплаты. Это объясняется тем, что такой сособственник принял на себя обязательство получить деньги и рассчитаться с другими сособственниками, но необоснованно не исполнил его. Между тем обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами. Для обязательств, исполнение которых связано с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, такие случаи могут быть также установлены договором (ч. 1 ст. 309, п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

Потребовать деньги можно через суд в общем порядке. Если в конкретном случае претензионный порядок обязателен, сначала нужно предъявить претензию, выждать установленный срок и только потом подать иск (ч. 5 ст. 4, п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, ч. 4 ст. 3, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Если претензионный порядок не обязателен, то подать иск можно сразу. При этом нормы ч. 1 ст. 4 АПК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ о праве обращаться в суд не запрещают предварительно подать претензию, чтобы уладить разногласия во внесудебном порядке.

Если договором установлена неустойка за нарушение сособственником, получившим деньги, обязанности перечислить определенную сумму другому сособственнику, то можно требовать уплаты такой неустойки (п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ).

Полагаем, что с покупателя в рассматриваемой ситуации сособственник требовать деньги не может. Если должник (покупатель) исполнил свое обязательство надлежащим образом, оно прекращается. Поэтому после того, как покупатель перечислил всю сумму одному из собственников, как было предписано соглашением, он больше не должен платить за приобретаемое имущество (ч. 1 ст. 309, п. 1 ст. 408 ГК РФ).

См. также:

• Какие условия договора купли-продажи считаются существенными

• Как согласовать в договоре условия об оплате

• Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами

• Как составить договор купли-продажи здания

• Как составить договор купли-продажи нежилого помещения

Дополнение Готового решения

Судебная практика: заключение договора купли-продажи недвижимости невозможно путем направления оферты одной из сторон и ее последующего акцепта другой

В практике встречается подход, согласно которому при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нельзя отступать от правила о составлении одного документа, подписанного сторонами. В противном случае будет иметь место нарушение требований к форме договора.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

Дополнение Готового решения

Как передать покупателю имущество, находящееся в общей долевой собственности продавцов

Оформление передачи имущества, в том числе находящегося в общей долевой собственности, стандартное: стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче. При передаче недвижимости это обязательно (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если порядок передачи имущества предусмотрен договором купли-продажи, руководствуйтесь им.

Присутствовать при передаче имущества и подписать передаточный документ может один из собственников при условии, что у него есть на это полномочия. Они могут быть предоставлены ему договором купли-продажи либо между всеми собственниками может быть заключено отдельное соглашение, по которому один из них действует от имени всех остальных. Кроме того, другие собственники могут выдать отдельные доверенности на совершение определенных действий, в том числе и на передачу имущества (п. п. 1, 4 ст. 185 ГК РФ).

Если договор не предусматривает порядок передачи и не оформлены полномочия на подписание акта одним из собственников, то исходя из ст. 321 ГК РФ подписать акт нужно всем лицам, выступающим на стороне продавца, если из правовых актов не вытекает иное. При этом закон или договор может предусматривать солидарную обязанность (ответственность) продавцов в отношении их обязанности передать имущество (п. 1 ст. 322 ГК РФ). А если продажа имущества осуществляется по договору, связанному с предпринимательской деятельностью, то по умолчанию обязанность по передаче имущества будет солидарной, если правовыми актами или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 322 ГК РФ). Солидарная обязанность (ответственность) означает, что покупатель сам решает, кому и в каком объеме предъявить требования передать имущество. Такой вывод можно сделать из п. 1 ст. 323 ГК РФ.

Если вы передаете недвижимость, то в любом случае рекомендуем подписывать акт всем собственникам (если иной порядок прямо не предусмотрен вашим договором). Это однозначно подтвердит передачу имущества и позволит избежать возможных споров с регистрирующим органом при госрегистрации перехода права собственности.

В случае если кто-либо из собственников не может участвовать в передаче имущества, его может заменить представитель, имеющий соответствующие полномочия (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это может быть и другой собственник имущества.

См. также:

• Требования к форме сделки (договора) и последствия ее несоблюдения

• Что нужно знать о письменной форме договора

• Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения)

Дополнение Готового решения

Судебная практика: договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован

По мнению судов, отсутствие госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным заключенного договора продажи недвижимости.

Подробнее материалы с позицией судов по вопросу см. по ссылке.

См. также:

• Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость

• Как организации оформить доверенность для госрегистрации прав на недвижимость