Ответ:
Полагаем, что в описанной ситуации возможно (наиболее корректно) оформить расторжение действующего договора и заключение нового договора на определенный срок. В отношении дополнительного соглашения, в практике (по схожим ситуациям) сложился следующий подход: "...по мнению Верховного Суда РФ, если действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок, гражданское законодательство не позволяет трансформировать возобновленные на неопределенный срок арендные отношения в срочные (Определения Верховного Суда РФ от 31.03.2022 N 303-ЭС22-3352, от 21.10.2021 N 309-ЭС21-18728 по делу N А60-47842/2020)". Обращаем Ваше внимание, что изложенная точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов и/или контролирующих органов.
Правовое обоснование:
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (бессрочный договор) (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Однако, по мнению Верховного Суда РФ, если действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок, гражданское законодательство не позволяет трансформировать возобновленные на неопределенный срок арендные отношения в срочные (Определения Верховного Суда РФ от 31.03.2022 N 303-ЭС22-3352, от 21.10.2021 N 309-ЭС21-18728 по делу N А60-47842/2020).
Таким образом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, с целью установления в нем конкретного срока (три года) будет неправомерным. В данном случае, полагаем, необходимо расторгнуть прежний договор и заключить новый.
{Вопрос: Договор аренды был заключен на 11 месяцев. По истечении данного срока стороны не заявили о прекращении договора и арендатор продолжил пользоваться помещением на прежних условиях. Могут ли стороны в данном случае заключить дополнительное соглашение к договору аренды, установив в нем конкретный срок? (Консультация эксперта, 2025) {КонсультантПлюс}}
